四次连环转让单位分的福利房，买卖合同被判无效，恢复登记

赵江涛律师，北京市中盾律师事务所高级合伙人，管委会副主任，金融机构合规部主任

案  例

甲、乙为夫妻，两人均为某国企（以下简称“A公司”）职工。2001年6月，A公司进行福利分房，甲分得一套位于某小区的住宅（以下简称“案涉房屋”）。随后，A公司与甲签订了《出售职工住宅合同》，合同载明：案涉房屋建筑面积80平方米，总价款16万元，按成本价购买后房屋产权归个人所有，可依法进入市场交易。2002年8月，甲缴清购房款后办理了过户手续。2006年6月，甲、乙离婚，经法院调解，案涉房屋归乙，乙随即办理过户手续，取得房屋所有权证。

2009年7月，A公司再次福利分房，根据《住房分配方案》，享受福利房职工须腾退已分配住房后方可申请本次购房。为取得购房资格，甲、乙与A公司签订了《房屋退还协议书》（以下简称“退房协议”），协议约定：甲、乙自愿将已购买的案涉房屋按原成本价于2009年10月前退还A公司，并配合办理过户手续，否则视为自动放弃本次申购。协议签订后，A公司将案涉房屋折价款退至乙，乙将案涉房屋和房产证退还给了A公司。此后，甲取得A公司调配的房屋一套。

2010年3月，A公司又将案涉房屋分配给员工丙，并与丙签订了《职工住宅买卖合同》。丙按约定缴纳购房款、维修基金和登记费后，A公司发放了准住证，丙随即入住并长期使用案涉房屋。乙因住房分配问题与A公司产生纠纷，一直拒绝配合办理案涉房屋过户手续。

2016年3月，乙以产权证遗失为由补办了案涉房屋所有权证，并与丁签订了《存量房屋买卖合同》（以下简称“案涉房屋买卖合同”），以90万元价格将案涉房屋售与丁，合同签订当日双方办理了过户手续，丁随后取得案涉房屋不动产权证书。

2019年1月，丙诉至人民法院，请求判令A公司、甲、乙协助办理案涉房屋不动产权证。一审法院支持了丙的诉讼请求，判决：A公司协助丙办理案涉房屋转移登记，乙予以配合。乙不服，提起上诉，并提出案涉房屋已出售并过户的事实。二审法院认为，由于案涉房屋已过户至丁，判令A公司、乙协助办理过户，客观上已无法履行，可待乙与丁之间买卖合同关系处理后，视情况另行解决，随后判决：撤销一审民事判决，驳回丙的诉讼请求。2019年8月，丙又诉至一审法院，诉请判令乙与丁签订的案涉房屋买卖合同无效。乙辩称，A公司在未按照退房协议约定为其安排住房的情况下就出售案涉房屋应属无效，且案涉房屋在本次诉讼前已出售并办理过户。丁认为，案涉房屋交易时乙持有产权证及法院调解书，丁本人已支付合理对价（案涉房屋实际售价150万元且丁已支付100万元，90万元的约定实为避税价格），并在案涉房屋过户后，已善意取得案涉房屋所有权。一审法院认为，乙签订退房协议并交还房屋后，在A公司已另行出售给丙且丙亦实际居住情形下，仍补办产权证、出售案涉房屋并办理过户，主观上存在侵害第三人利益的故意；案涉房屋买卖合同签订和履行中存在丁未实地查看、交易价明显低于市场价且未实际支付、合同重要条款不完整等不合生活常理和交易习惯的情形，可以认定构成恶意串通。据此，一审法院判决：案涉房屋买卖合同无效。乙、丁不服提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。2021年2月，丙再次向一审法院提起诉讼，请求判令A公司、乙和丁协助将案涉房屋转移登记至其名下。诉讼中，丙根据法庭释明，将诉讼请求变更为“将案涉房屋转移登记至A公司名下”。一审法院支持了丙的诉讼请求，遂判决：丁将案涉房屋转移登记至A公司。A公司与乙、丁均不服，提出上诉。

本案争议焦点：

01

如何认定导致合同无效的恶意串通情形构成要件？

02

转让合同确认无效后据此办理的转移登记如何处理？

法院认定：

本案是由单位内部福利分房未及时办理转移登记引发，历经十余次诉讼，其中既涉及单位内部分房纠纷、合同效力认定问题，又涉及合同无效后登记办理路径选择问题。多重法律关系交叉，增加了问题的处理难度。

其一，关于不动产交易中导致合同无效的当事人恶意串通情形认定的问题。根据《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。实践中，由于恶意串通的隐蔽性而难以直观判断，需要综合各方面证据判断。在不动产交易中，是否构成恶意串通，主要看双方是否存在谋取非法利益的合意、买受人是否尽到必要合理的审慎注意义务。本案中，丁购买案涉房屋未实地看房，双方交易价格远低于市场价格（经评估，订立合同时市场价266万元），案涉房屋买卖合同中的交付时间、违约责任、过户时间等重要条款均为空白，乙在丁支付10万元订金后即办理过户，丁在补充协议约定交房期限届满后长期未主张权利，乙、丁诉称已支付90万元购房款但未能提供充分证据证明等一系列情形，表明乙、丁之间的交易不合常理。一审、二审法院据此认定构成恶意串通，从而认定合同无效，符合法律规定。

其二，关于不动产交易合同确认无效后据此办理的产权登记能否恢复至出卖人名下的问题。

从法律关系上讲，不动产转让合同无效，据此办理的转移登记应恢复至出卖人名下。但是，司法实践中也存在特殊情形，例如：第三人善意取得、出售人无权处分、出售人持有特定不动产的资格丧失等，在此类情形下就需要进一步确定登记办理路径。本案中，案涉房屋买卖合同确认无效后，从法理上讲，转移登记应按“丁→乙→A公司→丙”的路径处理，司法机关也有权在乙、A公司、丙中直接做出选择判定。但是，如果判令转移到乙，仍存在后续执行问题；如果判令转移登记至丙，则面临与当地房改房管理政策冲突问题，即根据当地规定，A公司需将售房方案报区房改办批准后，才可按房改政策将案涉房屋登记至丙名下。房改房是特定不动产权利类型，各地对已购公房腾退、调整等均有不同程序规定，反映在登记程序与要件方面也有特定要求，如争议地区规定单位调整已购公房办理转移登记的，应提供房改办出具的备案材料等。

一审法院在征求登记机构和房改办意见后，确定将案涉房屋转移登记至A公司，既有利于纠纷的最终解决，也兼顾了房改房管理政策。本案二审法院认为，本案纠纷虽系单位内部调换房屋引发，但A公司已经对案涉房屋权利归属予以了明确，丙依据合同主张配合办理房屋过户手续属于人民法院受理范围；案涉房屋买卖合同确认无效后，因合同取得的财产应当予以返还，一审法院判决丁将案涉房屋转移登记至A公司，于法有据。遂判决：驳回上诉，维持原判。