合同约定的解除条件成就时，合同是否予以解除？

赵江涛律师，北京市中盾律师事务所高级合伙人，管委会副主任，金融机构合规部主任

裁判要旨

租赁合同关系中，出租人的主给付义务是交付约定的租赁物，承租人的主给付义务是按时支付租金。承租人无正当理由不支付或迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。合同约定的解除条件成就时，守约方请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，确定合同应否解除。

基本案情

原告A州某港务公司诉称：根据双方合同约定，承租人A州某管桩公司逾期未支付租金。故请求判令：一、解除租赁合同；二、确认A州某管桩公司与港海公司签订的租赁合同无效；三、A州某管桩公司立即腾迁租赁A州某港务公司坐落于朱家村西海区的港口码头上货场；四、A州某管桩公司给付租金1483835.61元、港杂费100000元，合计1583835.61元；五、A州某管桩公司承担自2018年11月1日起的逾期付款利息损失；六、A州某管桩公司自2020年9月8日至合同解除之日止继续按照每年80万元的标准支付租金；七、A州某管桩公司按照每年80万元的标准向A州某港务公司支付合同解除之日至实际腾迁之日止的占有使用费；八、A州某管桩公司承担本案一切诉讼费用。

A州某管桩公司辩称：租赁合同为二十年长期合同，租赁期限刚满一半，A州某管桩公司投入巨资建设，尚未收回成本，如提前解除合同，势必给A州某管桩公司造成巨大经济损失。A州某管桩公司需要继续使用港口生产运输，要求继续履行合同。在租赁合同履行过程中，A州某管桩公司基本遵守合同约定，每年交纳租赁费。最近几年，由于外部原因及疫情，拖欠租金，情有可原，A州某管桩公司有诚意和能力继续履行合同。

法院审理

法院经审理查明：2011年11月1日，A州某港务公司（甲方）与A州某管桩公司（乙方）签订《租赁合同》，约定∶甲方将其拥有的港口码头上货场一宗，租赁给乙方使用；租期20年，自2011年11月1日至2031年10月31日止；租金每年80万元，每年的合同签订对应日前交付下年的租金，先交后用；非经甲方同意，且无正当理由不依约定交付租金时，甲方有权单方解除合同，并收回租赁物。合同履行期间，A州某管桩公司在承租的场地兴建了两层办公楼一幢、水泥仓三组、中型及小型门机共六座，并建成U型码头一个。2020年4月7日，A州某港务公司向A州某管桩公司发出催款函，载明：根据《租赁合同》的约定，A州某管桩公司应于2019年11月1日前向付清2018年10月31日至2020年11月1日的租金160万元；截至本催款函出具之日，A州某管桩公司欠付租金160万元、港杂费89117.90元，合计1689117.90元；自收到本函之日起3日内向A州某港务公司一次性全额付清1689117.9元。

法院于2021年1月8日作出民事判决：一、A州某管桩公司于判决生效之日起十日内支付A州某港务公司租赁费1483835.61元、港杂费10000元及利息；二、驳回A州某港务公司的其他诉讼请求。宣判后，A州某港务公司以租赁合同应予解除为由，提起上诉。高级人民法院作出民事判决：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第三项；三、确认解除《租赁合同》；四、A州某管桩公司于判决生效之日起三个月内将港口码头上货场交付给A州某港务公司；五、驳回A州某港务公司的其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案的争议焦点有两个。包括：一是应否解除租赁合同；二是A州某管桩公司应否返其租赁的港口码头货场。

一、案涉租赁合同应否解除　　案涉《租赁合同》约定了合同解除条件，即“租金每年80万元，合同签订之日交付当年的租金，今后每年的合同签订对应日前交付下年的租金，先交后用。非经A州某港务公司同意，且无正当理由不依约定交付租金时，A州某港务公司有权单方解除合同，并收回租赁物”。A州某管桩公司已经三年未交租金，A州某港务公司已经书面通知过A州某管桩公司交付租金，在A州某管桩公司仍不交付租金的情况下，A州某港务公司有权解除合同。A州某管桩公司欠付三年租金，且该公司存在多项执行裁定等待支付的其他债务，人民法院已通过执行裁定认定A州某管桩公司已无财产可供执行的事实，A州某管桩公司已丧失继续履约的能力。二审法院在审理中曾提出可缓期交付租金的方案，A州某管桩公司不能给出明确的履行期限也不能提供有效的担保，继续履行合同已无可能。上述事实表明A州某管桩公司的违约行为不属于显著轻微，作为租赁合同的出租方，A州某港务公司通过出租租赁物收取租金的合同目的已经无法实现。经查，本案中，A州某港务公司欠付的租金既包括疫情期间的租金也包括疫情发生前的租金，且主要是疫情发生前的租金，即便疫情期间不能交付的租金，A州某管桩公司也未能证明不能交付租金是因疫情或者疫情防控措施导致其资金周转困难或者营业收入明显减少所致。综上，A州某港务公司以诉讼方式请求解除合同的理由成立，《租赁合同》应当解除。　　

二、A州某管桩公司应否返还其租赁的港口码头货场　　合同解除后，租赁物即案涉港口码头上货场应当返还A州某港务公司，但应给予A州某管桩公司撤离场地的合理准备时间，二审法院综合考虑确认以三个月为限，即A州某管桩公司应于本判决生效之日起三个月内将案涉港口码头货场交付给A州某港务公司。

法条链接

     《中华人民共和国民法典》第七百二十一条  承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

      合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。      主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。