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想要拿高额补偿,先要学会和征收方谈判!这些技巧你少不了

2019/2/7 19:36:15 查看:855次 来源:即明拆迁

  想要拿高额补偿,先要学会和征收方谈判!这些技巧你少不了

  和征收方谈判这些技巧你少不了

  征地拆迁是我们被征收方与征收方之间关乎各自利益的博弈,这是一场残酷而又没有硝烟的战争。我们很难遇到征收双方一两次就可以谈妥的情况,征地拆迁过程中的谈判需要我们的被征收人准备足够的时间和精力。

  今天,爱土律师团就来为大家简单分析一下,在谈判过程中应该注意的问题,如何才能和征收方谈出一个满意的补偿方案。

  第一步

  树立谈判目标:根据房屋价值,确定好心理补偿预期!

  凡事预则立,不预则废。因此,在谈判之前我们要对自己能获得的补偿有一个心理预期,包括我们的补偿上限有多少,以及我们能接受的底线是多少。这样方便我们和征收方谈判时有一个明确的目标。避免由征收方单方面决定补偿的多少。

  但这个补偿目标咱们不要轻易泄露出来,要让征收方主动提出补偿,然后相互磋商,实现自己的谈判目标。

  关于这个补偿目标的确定,也不是随口而说,必须符合实际的房屋价值,经得起推敲。我们可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》,被征收房屋的价值补偿不得低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

  也就是说,我们的房屋价值可以参考我们周边的同类房屋价值。当我们发现我们周边的房价在5000,而征收方只给3000的评估价时,这明显就是不合理的补偿,我们完全是可以拒绝在补偿协议上签字,并要求提高补偿。

  第二步

  抓住征收方的“违法点”,合理施压!

  整理好征收方下发的征收文件,分析征收方的违法点。包括是否按照法定流程来征收,有无程序缺失或不当,拆迁手段是否合法合理,以及房屋价值和补偿价格之间的差异,地方给的补偿标准违背了法律规定的哪些补偿原则。这都能让征收方措手不及。

  比如《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定了,征收决定的公告不得低于30日、房屋评估报告要有两名注册房地产评估师签字、征收方在征收过程中不得采取中断供水供电等。现实当中,其实很多评估报告并没有做到这些规范,那么我们也可以利用起来。

  其他的诸如断水断电、不公开发布文件,都是违法行为。我们都可以在谈判桌上一一说明,让征收方明白,我们是有备而来,有证据也懂法,并不是他们能够任意压低补偿的。

  第三步

  调整好谈判心态:不慌不乱,有理有据,气场稳!

  谈判打的就是心理战。两军交战,气势当先。谁先露怯,谁先败下阵来。所以我们在谈判过程中的心态是极其重要的。你一慌就会给征收方趁虚而入的机会,这些拆迁工作人员经历过相关的谈判培训,善于利用被征收人的心理弱点做突破。

  所以我们在谈判前要对征收方可能问到的问题先想好答案,尽可能做到知己知彼。对于土地房屋的价值心中有数,做到底气足、证据充分、要求合理合法。

  在谈判过程中心态和情绪一定要稳,至少表面上看起来不慌不乱,不露出气场上的破绽,不被对方强硬的气势压倒。始终保持平等积极的协商。冷静客观,我们只用说出事实和理由,坚守我们自己的立场和底线,要求合理补偿。

  这个时候忌讳和征收方发生言语甚至肢体上的冲突,因为一旦发生这种情况,征收方就可以借机追究我们扰乱征收的相关责任,让我们由主动变被动,变成征收方压低补偿的借口。

  第四步

  谈判全程录音取证,让口头承诺不落空!

  工作人员有时候喜欢给你口头承诺,却又不写入协议,为的是哄骗让你尽快签字。你签完字,后面再要承诺的补偿,人家又说“这事口说无凭”,你也拿不出证据。但是有了录音就不一样了,录音是有效证据。

  因此,咱们在走入谈判现场前,就应当把手机录音开启,对于谈判全程进行录音取证。不仅能够录制拆迁人员的口头承诺,甚至还能录到意想不到的其他证据,比如口头威胁、违法的拆迁情况等。

  举个例子,补偿没有达成一致意见,拆迁人员有时候就会说:“你不签字可以,一个星期后,房屋就给你拆了。补偿一分都不会多”。如果一个星期后,房屋真的拆除了,像这样的威胁语句,我们可以作为后期维权的证据之一。

  第五步

  选好谈判地点,掌握谈判主动权!

  最后,谈判的地点也是很关键的。因为我们在自己熟悉的地方,心理上会比较有安全感和舒适感,这就有利于我们正常发挥出谈判的水平。相反,在陌生或者不熟悉的环境里,面对一群陌生的人,我们的心理压力会更大一些,不利于调整心态。

  再者说,明明是拆除我的房子征收我的地,为什么非得我到征收方指定的地方谈判呢?试想一下我们主动过去会是什么效果?征收方会认为我们有妥协的意向,那岂不正合他们的心意,乘机压价尽早签协议。

  另外,去外面谈,搞不好就是人家摆的鸿门宴。有位当事人就是因为被拆迁部门的朋友夜里约出来喝酒谈补偿,结果没谈好,外面进来几个人,一拥而上,把这位当事人控制住,“不签也得签”,强制他按了手印、签了字。糟糕的是,他连人家的违法证据都没有。

  房子是我们的,最好是我们掌握主动权,地点我们来定。最好就在我们自己的房子里。

  谈不下来,达不成补偿预期目标,该怎么办?有招!

  为大家提供了一些和征收方谈判的小技巧,希望可以帮助到我们的被征收人拿到合理的补偿。如果征收方愿意提高补偿那当然最好,但是征收方咄咄逼人,死活不愿意提高补偿,我们该怎么办?

  这个时候也不要着急,只要你没签字,后面还是有救济途径的。此时协商已经不管用了,那么我们就需要考虑维权的相关事宜了。

  一是对于征收方下发的分户评估报告提出复核申请,要求提高补偿;在复核没能改变补偿的情况下,还可以申请专家委员会鉴定。

  二是在征收方公开发布房屋征收决定后,就补偿不合理的问题申请行政复议或者提起行政诉讼来提高补偿。但最晚不得超过征收补偿决定下发6个月,否则会超过法定的起诉期限,导致无法维权。

  以上就是爱土拆迁律师团为大家整理的关于怎么样在征地拆迁过程中谈出高补偿的法律知识科普,以及谈判不利情况下的救济途径。希望大家学以致用,维护自身的合法权益。


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