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农村房屋拆迁为什么补偿只有400/500元一平,合理吗?

2019/2/10 11:39:11 查看:1168次 来源:爱土拆迁

  前段时间,有当事人在网络上提出这样一个疑问:有些农村搬迁的补偿标准为400、500、600元一平,是否合理?抛出这样一个问题之后,网友们就炸开了锅,城市房屋4-5000元都是便宜的,怎么农村房屋廉价到这种地步,这样一个补偿标准是根本没法建房的,很多连建房成本一半都达不到,网友们甚至认为是明目张胆地“抢劫”!

  农村房屋拆迁真的就只能补偿这么多吗?我们的确看到某个地方一份安置补偿方案,明确写道房屋补偿单价为瓦房400元/平、平房500元/平、楼房600元/平,后面的内容是货币补偿之后再以一千多元的价格去购买集体修建的安置楼房。可以明确告诉大家,这样的补偿方式,是不合理不合法的。

  那么农村房屋到底应该怎么补偿

  集体土地面临征收,既征收土地也征收土地上的房屋,因为农村的房屋多为自建,没有一个统一的建筑标准,有砖混楼房,有普通平房,也有瓦房和土房。房屋征收的标准肯定有差异,但是总体的原则是保障农民基本生活水平不降低,保障房屋拆迁后,农民有钱重建或者住上政府统一安排的安置房。

  全国各省市经济发展不同,当地民情和政策也有差异,因此农村房屋拆迁通常没有全国统一的标准,各地区根据征收项目实际情况拟定具体的《征收补偿安置方案》,通常补偿的方式有三种。

  第一种:货币补偿

  根据房屋建造的结构、区位、年限等确定房屋价值。根据房屋合法面积计算出房屋的补偿金额。如果已经纳入城市规划区的集体土地上的房屋,直接可以参考周边国有土地上房屋价值进行评估。除了房屋的价值,另外还有的房屋内装修补偿、过渡安置补偿、搬迁补偿、拆迁奖励等。

  对于房屋的评估单价,根据我们多年办案的经验,结合现在农村房屋建造成本大致了解到农村房屋补偿的范围:砖混(框架)结构的楼房1200元/平左右,砖瓦结构800元/平左右,砖木、土木或其他简易结构的房屋价值会依次降低。

  如果征收时该农村房屋所在区域已经纳入城市规划区了,可以参照国有土地上房屋进行补偿,也就是说拆迁的农村房屋所在地域周边已经进行城市化发展,那么农村房屋可以根据周边房地产市场均价去补偿,所以一些地区的集体土地上房屋也能补偿到几千元一平。

  第二种:安置房补偿

  根据指定的补偿安置方案,征收方统一进行安置房规划,根据各家拆迁房的实际情况,通常有两种置换方式:一种根据房屋合法面积按照一定比例置换安置房;一种根据家庭人口,人均获得一定平米数的安置房面积。对于置换中的房屋差额面积,再进行货币或其他形式的补偿。

  第三种:补偿地基和货币

  农村房屋被拆迁后,集体又统一进行规划新的宅基地供拆迁户自己重建,那么针对房屋价值的补偿,补偿的主要根据房屋的结构,砖混楼房、砖瓦房、砖木、土木等房屋,房屋价值由高到低进行货币补偿,补偿至少要保障拆迁户重建房屋成本是足够的。

  农村房屋拆迁的法定程序有哪些

  除了补偿方式,农村房屋拆迁的程序也是非常重要的,土地征收、房屋拆迁程序违法也可能导致补偿不合理。农村集体土地上房屋拆迁的法律程序,分为批前、报批、批后实施三个阶段。

  (一)批前三个程序:市县人民政府发布土地征收预公告;市县人民政府相关部门组织进行土地现状调查,就土地权属、土地类型、土地面积以及地上附属物等进行调查;针对土地征收有申请听证的,由征收部门组织听证。

  (二)报批三个程序:拟定“一书四方案”(建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案);报市、县人民政府批准;再依法报省级政府或国务院批准。

  (三)批后实施三个重要程序:发布土地征收决定公告;征收范围内的房屋情况调查确认,进行拆迁补偿登记;发布征地补偿安置方案公告。此后就是集中签约期,在集中签约期签订拆迁补偿安置协议的,拆迁方支付补偿款、提供周转用房或者支付过渡费,被拆迁人按约定腾空搬迁。

  城市房屋拆迁与农村房屋拆迁的区别

  1、土地性质不同:城市房屋土地为国有土地,农村房屋土地为集体土地。

  购买城市房屋连同土地使用权一并购买,土地通常为出让类型,因此房价中不仅包括房屋建筑物的价值,还包括土地价值,并依法缴纳相应的税费。例如:个税、契税、城建税、印花税等。

  集体土地上房屋,只需要集体成员向村委申请宅基地,并将建房规划图等材料上报获得建筑规划许可,之后便可自行建房。对土地这块不需要缴纳更多的费用,只需要自己出建房的成本。

  2、地域位置不同:城市房屋地处政治、经济、文化、商业等中心,交通便利,能给居民一个舒适、便捷的居住环境;农村房屋相对来说,地处大山大水之间,没有城市喧嚣,但也没有便利的交通和一些商业文化设施,自然环境优良。

  3、补偿依据不同:城市房屋拆迁主要依据为我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》,农村房屋拆迁没有具体针对性的法律法规,可以参考《土地管理法》地方性集体土地征收相关政策性文件等。如果已经纳入城市规划区的集体土地,房屋拆迁可以参考国有土地上房屋,也就是可以参考《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》相关法律规定。

  综上所述,农村房屋拆迁不能简单看一平价格可多少钱,而是综合看补偿和安置最终能不能保证农户居住、生活的要求,如果只有一平几百元的货币补偿,不考虑农户之后怎么买房、怎么建房的问题,这样的补偿是极不合理,也不合法的。

  但是,有些农村征收拆迁,虽然表面上看一平补偿了几百上千元,感觉很不合理,但是实际上政府额外提供了安置房,或者重新打好了基地供拆迁户自建,货币补偿能够保障重新建房,这就不能叫不合理了。

  实践中,农村房屋拆迁不管是程序上还是补偿上的确存在很多不合法的地方,拆迁户应当在遭遇这样不公的待遇时及时咨询专业律师,了解相应的维权方法及时保护自己的合法权益。


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