房地产律师靳双权：购买农村宅基地房屋引合同效力纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告孙某甲、孙女士、康奶奶共同起诉称：2002年8月28日孙大叔与沈先生签订房屋买卖契约一份，约定孙大叔将位于XX镇A村3队325号三层楼房中二层三间房屋，建筑面积120平方米，作价28000元卖给被告，契约还约定该建筑物范围内的土地使用权一并转让给被告。契约签订后，被告付清28000元后，孙大叔就将此三间楼房交与被告居住至今。原告孙某甲自2012年因与妻离婚后无房居住只得回家居住，看到被告私搭乱建，堵塞楼梯通道影响了原告孙某甲再婚组建家庭居住。被告沈先生家住XX镇C村，拥有宅基地，其再向孙大叔购买农村房屋，违反了一户一宅原则。所以特请求法院判令：1、确认孙大叔与被告沈先生签订的房屋买卖契约无效;2、被告沈先生迁出诉争房屋;3、诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告沈先生答辩称：我和孙大叔签订的房屋买卖契约是合法有效的。原告在诉状中诉称我违反一户一宅的情况不存在。从双方买卖契约可以看出双方之间不是单独农村宅基地使用权买卖，是一个房屋买卖。2002年2月17日我既已取得与原告同一集体经济组织成员资格，法律规定的农村房屋买卖的禁止性条件已经消除。物权法第十五条也明文规定当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律或者合同另有约定以外自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力，合同法第52条也规定了合同无效的情形，我并没有违反相应的合同无效的规定。合同法司法解释(一)第42条也规定了当事人未办理登记手续的不影响合同的效力。我当下仍未享受农村分配的待遇是由于原告毁约造成。我和孙大叔房屋买卖合同已经成立并产生法律效力，并且我也全部履行了合同义务，另外，本案原告起诉已超出了诉讼时效。所以请求法院驳回原告不当的诉请。

　　三、法院查明

　　位于甲市XX镇A村3队325号的三层楼房是孙大叔1985年1月5日作为户主申请经审批后出资所建，当时的家庭成员包括妻子吴大娘、儿子孙某甲、女儿孙女士、母亲康奶奶。孙大叔的妻子吴大娘于1998年5月1日因病去世。1999年上述房屋对应的房屋产权证、土地使用证均办在了孙大叔名下。2002年8月28日孙大叔(甲方)与沈先生(乙方)签订了《房屋买卖契约》一份，约定：孙大叔自愿将上述三层楼房二层三间(建筑面积120平方米)出售给沈先生，房屋成交价格为28000元，乙方由2002年9月30日前一次性付清给甲方，甲方收到该房款后于2002年10月15日前应将上述房屋移交给乙方，同时该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务概由甲方负责。甲市XX镇司法所在该《房屋买卖契约》上盖章鉴证“上述当事人签字属实”。

　　另查，沈先生妻子系高女士，女儿是沈小姐，一家三口户籍原来系甲市XX镇C村，他们从1998年、1999年左右就一直租住在上述诉争房屋中，在签定《房屋买卖契约》后，依然由沈先生一家居住至今。2002年12月17日沈先生一家的户籍从C村迁至A村。三层楼房的一层由孙大叔和其母亲康奶奶居住。2013年3月5日孙大叔因病去世。孙某甲与其妻子在2003年6月25协议离婚，为主张房屋所有权三原告提起本案诉讼。

　　四、法院判决

　　1、确认2002年8月28日孙大叔与沈先生签订的《房屋买卖契约》无效。

　　2、驳回原告的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为，《房屋买卖契约》是孙大叔和沈先生本人所签，并经甲市XX镇司法所鉴证，对该买卖契约的真实性予以认定。对于房款28000元，被告对该28000元的支付过程已作出了合理解释，在长达10多年后，其相应的支付凭证因未能妥善保存而无法提供，可以理解。原告在诉状中和庭审中均自认该28000元已经支付，后虽又否认28000元已经支付，但三原告未能提证充分证据证明其自认行为是在受胁迫或重大误解的情况下作出且与事实不符，结合自《房屋买卖契约》签订之日起至孙大叔去世长达10多年之久孙大叔既未向被告追讨房款也未要求被告搬离房屋的情节，故认定上述房款28000元已经支付。但本案房屋买卖是农村房屋买卖，农村房屋买卖必须符合国家相关法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。从上述规定可见，农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享受居住用地福利，从所在村无偿分配取得此权利，同时宅基地还涉及农村社会公共利益，国家限制农村宅基地的用地及转让，主要是限制宅基地使用权的取得与受让，取得宅基地使用权的主体应当具备宅基地所在村村民的身份。另外，宅基地使用权须经土地主管部门审批取得，符和法定用地条件，方能取得宅基地使用权。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利。农村村民出卖宅基地上所建住宅，法律并没有予以禁止，农村村民可通过行政审批获得住宅用地。同时，因房屋的特性，农村村民住宅与其宅基地不可分离，农村村民对其住宅的出卖必然导致房屋所涉及的宅基地使用权的转让，而宅基地使用权的转让必须取得当地政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意。本案中孙大叔将其A村宅基地上的房屋及土地使用权在未经任何部门批准同意的情况下出售给当时不是本村集体经济组织成员的沈先生，不符合申请建房用地条件，虽然沈先生现在的户口已经迁至A村，但根据A村村民委员会反映沈先生并未享受A村相应的村民待遇，且双方的房屋买卖并未经政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意，事后也未得到相关政府部门的追认，故靳律师认为仍应确认孙大叔与沈先生签订的《房屋买卖契约》无效为宜。但原、被告对于房屋买卖合意系双方当事人真实意思表示，孙大叔出卖房屋的行为应认定为对其宅基地使用权已作弃权处分，该行为不为法律所禁止，双方理应遵循诚实信用的民事法律的基本原则，认真、全面履行合同约定的义务，且被告沈先生出于居住目的向孙大叔购买住房且支付了合理对价，并且实际占有使用至今长达近10多年，村委会及土管部门对此亦未作明确处理，鉴于讼案目前实际情况，宅基地使用权及房屋不宜回转，故对原告要求被告迁出诉争房屋的请求不予支持。孙某甲、孙女士、康奶奶作为孙大叔的儿子、女儿和母亲，认为孙大叔未经他们同意擅自出卖房屋，但康奶奶作为孙大叔的母亲长期和孙大叔居住在一起且居住，其理应知晓房屋买卖事宜，孙某甲2003年就已离婚，结合孙女士在庭审中对于卖房情节的陈述，可以认定孙某甲和孙女士对于房屋买卖事宜也是知晓的，但他们在知悉该处分行为之后在长达10多年的时间内均怠于行使自己的权利，且对孙大叔以所有人的身份处分涉案房屋的行为采取了容忍的态度，应当认为是对孙大叔该处分行为的认可。本案中三原告主张合同无效是基于物权提出的请求，不适用诉讼时效制度，故对于被告提出的有关诉讼时效的抗辩不予采纳。