房地产律师浅析房产公司一房二卖构成违约赔偿双倍定金二百万

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告董某甲起诉称：2009年7月8日，我与两被告签订房地产买卖确认书，我出资1025万元购买两被告所有的房产一套，并约定了付款时间及交易时间。确认书签订后，我按约在签约当日支付100万元定金至两被告指定帐户。后我发现被告早在2009年6月15日就与他人签订了房地产买卖确认书，且收受了定金，同时在2009年9月22日又签订了委托监管协议书。两被告采用欺诈手段骗取我的定金，也已经无法履行合同。所以请求法院判令：1、判令依法解除我和两被告签订的买卖合同;2、判令两被告承担双倍返还定金200万元;3、案件受理费由被告负担。

　　二、被告辩称

　　两被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。买卖合同不是与原告签订的，合同没有法律效力;我公司同意返还定金100万元，但是应返还给Z公司;被告郭某甲签字行为系职务行为，不应承担相应责任。

　　三、法院查明

　　2009年7月8日，原告以Z公司代理人身份与被告L公司签署《房地产买卖确认书》，该确认书约定买受人为Z公司，同时注明“具体名称按工商登记注册名称为准”，出卖人则为L公司。该确认书由被告L公司签章，被告郭某甲以代理人身份签名，原告董某甲则以Z公司代理人身份签名。确认书约定：被告L公司将坐落于乙区XX路950号厂房(建筑面积为3868.64平方米)出售给Z公司，总房价为1,025万元;签订确认书之日支付定金100万元，签订房屋买卖合同之日支付购房款600万元，余款325万元于产证办理后立即支付;该厂房附属水、电、空压机及空调等附属设施无偿转让;双方商定于2009年10月8日至10月20日进行产权交易，于2009年11月30日前进行验房交接。同时，该确认书还对违约条款、各方送达地址确认条款进行了约定。同日，原告支付了定金100万元。

　　2009年6月15日，被告L公司与孙某甲签订有《房地产买卖确认书》，约定被告L公司以900万元价格出让上述厂房，孙某甲支付了定金45万元。2009年9月22日，双方又签订《购房补充协议书》，将厂房转让价格变更为1,100万元。同日，双方共同委托律师事务所监管房款支付、发放等，并签订了《委托监管协议书》。之后，孙某甲即将剩余房款1,055万元汇付至约定的监管帐户。

　　在涉案确认书履行中，原告得知被告L公司先前与孙某甲签订有上述协议，遂于2009年9月28日提起诉讼，法院于次日予以受理。孙某甲在知晓该情况后，于2009年10月10日提起诉讼，其诉讼请求同样要求解除与L公司之间的协议，随后变更诉讼请求要求继续履行双方之间的买卖协议。另查，在原告提起诉讼的同时，被告L公司致函给Z公司要求履行买卖合同，之后又几次致函给Z公司，上述函件均遭拒收。坐落于乙区XX路950号厂房登记在被告L公司名下，该厂房设置有xx股份有限公司抵押权。抵押债权为300万元。

　　四、法院判决

　　1、解除原告董某甲、被告L公司于2009年7月8日签订的《房地产买卖确认书》;

　　2、被告L公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告董某甲定金共计人民币200万元。

　　五、律师点评

　　房地产纠纷律师靳双权认为，涉案《房地产买卖确认书》由原告董某甲与被告L公司签署，虽然形式上的厂房买受人为Z公司，但是确认书明确具体名称以工商登记注册为准，显而易见策动买卖的行为人即原告当时并未能够把握Z公司是否能够注册通过，但是在Z公司未能完成注册的情况下，原告完全可以注册其他公司甚至以其个人名义与被告L公司继续履行确认书，涉案《房地产买卖确认书》签署、定金的支付均系原告所为，故权利义务承受人实际为原告，Z公司是否能够注册并不影响到本案确认书的效力以及履行。两被告认为合同属无效或者可解除的理由不能成立，不予采纳。

　　在合同有效的前提下，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告L公司一房二卖的事实勿容置疑，理论上被告L公司以违约为代价可以选择买受人履行，即虽然与孙某甲的买卖合同签订先于本案《房地产买卖确认书》，但是并不当然发生后买卖合同无法履行的结果。但需要指出的是，一房二卖做法本身就有违诚信，其结果必然对一方造成违约，如果该两买卖关系同时涉讼，在处理时应结合签约时间先后、履行状况、当事人诉求综合进行考虑，此时出卖人已经无从自由选择，除非涉讼时房屋已经完成交付或者有其他阻碍履行的客观事实存在，故而应该以相对人的意思以及实际情况作出处理。故本案中被告L公司虽然致函Z公司或者原告要求履行合同，但此时原告已经提起诉讼，对是否继续履行或者解除的判断，同时应结合另一权利人的诉求一并考虑。从一房二卖事实包括合同签约、履行以及相对人诉讼请求看，孙某甲先于原告签订买卖合同，其已经支付了全额房款(委托监管)，主张的亦为继续履行合同请求，而原告主张的请求为解除合同，在此情形下被告L公司不能随意解除与孙某甲间的买卖合同，事实上被告L公司法院的主持下达成了继续履行的协议，原告与被告L公司间的《房地产买卖确认书》已经无法实际履行。原告在发现被告L公司一房二卖的事实后即提起诉讼，涉讼时间在确认书约定的交易期间之前，该做法基于对自身权益安全的维护，其行为并无不当。关于被告L公司以选择向案外人违约而履行与原告之间协议的辩解，如上所述该情形并未实际发生，故对被告L公司的辩解不予采纳。关于原告请求被告郭某甲承担责任的主张，靳律师认为，被告郭某甲以被告L公司代理人的身份签署本案确认书，其行为是基于职务关系而作出，有关权利义务由委托人享有和承担，原告的该项请求无事实和法律依据，不予支持。

　　综上，靳双权律师认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。本案中，由于系争房屋的权利人被告L公司已经向案外人履行，其已经无法履行与原告之间的《房地产买卖确认书》，故涉案确认书应当予以解除，原告的该项请求于法不悖，予以支持。合同的权利义务终止，并不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原告为履行涉案《房地产买卖确认书》向被告L公司支付了定金100万元，由于被告L公司违约致使确认书无法履行，原告有权要求收受定金的一方双倍返还定金，原告的该项请求于法有据，予以支持。