房产律师靳双权：恶意串通的房屋买卖合同无效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告郭女士起诉称：2011年3月29日，我购买了被告X省K房地产开发公司位于乙区A镇XX小区18号楼1009号商铺，每平方米价款4450元。当时，该商铺只是框架。我向被告转账支付首付款20万元，双方协商签订购房合同，但被告迟迟不签。后来，被告要求我再支付房款20万元，办理按揭贷款手续，我遂于2012年12月3日再次向被告转账支付20万元，被告将商铺的钥匙交付我。之后，我对该商铺进行装修并投入使用。我多次要求被告办理房屋产权登记手续，但被告推托，至今不能办理。2014年6月27日，第三人马先生向我发律师函，主张对涉案商铺的所有权，要求我腾房。被告与第三人恶意串通，将售于我的商铺转卖给第三人，严重侵害了我的合法权益。特请求法院判令：1.请求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效;2.被告继续履行合同，为我办理乙区A镇XX小区18号楼1009号商铺所有权登记手续;3.本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告X省K房地产开发公司缺席未答辩，亦未向法庭提供证据及书面答辩意见。

　　第三人马先生述称：我与被告签订的商品房买卖合同是真实有效的合同，原告诉状中所称我与被告属恶意串通是无中生有。2011年1月16日，我与被告签订了XX小区18号楼1009号商铺的商品房买卖合同，我将购房款付清，并在收据上注明全款付清，我没有与被告进行虚假交易。我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人和债权人达成协议之外，还必须履行备案公示登记的法定形式。本案被告在我的催促下，于2014年6月4日在甲市房屋产权产籍管理所办理了合同备案手续。原、被告签订的商品房买卖合同和我签订的是同一商铺，这属于典型的一房二卖，原告应依法追究被告的违约责任，原告第一次付款时间是2011年3月29日，我签订合同的时间是2011年1月16日，原告第一次付款时间晚于我签订合同的时间，之所以发生这种情况完全是被告违反法律规定所致。一房二卖的纠纷处理，法律规定商品房必须实行登记备案制度，根据该制度商品房在预售登记以后，即具有排他权利，产生对抗包括出卖人、其他买受人及其他的物权效益。即使原、被告签订合同交纳房款并占有了商铺，但由于预告登记请求权具有排他的效力，其对该房屋行使的占有使用和管理没有合法的根据，此行为也侵害了我的合法权益。由于本案原、被告签订的商品房买卖合同时，被告存在欺诈的行为，原告可以要求被告承担违约责任，而该房屋的交付，只能由我享有。我建议原告改变诉求向被告进行追责。

　　三、法院查明

　　2011年3月29日，原告郭女士与被告X省K房地产开发公司委托代理人刘小姐协商后达成一致意见，口头约定被告将位于乙区A镇XX小区18号楼1009号商铺售于原告，约定每平方米价款为5800元，但原告购买的房子多，被告将每平米价款优惠为4450元，面积共计125.8平方米。原告分别于2011年3月29日和2012年12月3日向被告支付房款200000元、200000元。被告于2012年12月3日将涉案商铺交付原告，原告于2013年2月装修完毕后，又出租给他人。原告多次要求与被告签订购房合同，但被告推托不签，后来杳无音信。

　　2012年1月16日，被告又将涉案商铺以每平方米1000元的价款售于第三人马先生，并且签订了商品房买卖合同，约定面积125.83平方米，总价款125830元，用于商业。第三人当天付清全部房款，被告向第三人出具收据一张，收据中注明全款付清。第三人于2014年6月4日在甲市房屋产权产籍管理所为涉案商铺办理了备案登记，甲市房屋产权产籍管理所在第三人持有的商品房买卖合同封面及侧面加盖了合同备案专用章。被告至今并未将涉案商铺交付第三人，但第三人于同年6月25日向原告发出律师函，要求原告腾房。

　　四、法院判决

　　1、确认被告X省K房地产开发公司与第三人马先生签订的商品房买卖合同无效;

　　2、被告X省K房地产开发公司于本判决生效后十日内将位于甲市乙区A镇XX小区18号楼1009号商铺过户至原告郭女士名下。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：虽然原告郭女士与被告X省K房地产开发公司未签订房屋买卖合同，但双方就合同的价款、面积、位置等主要内容达成了一致意见，并且原告向被告支付了房款400000元，履行了合同的主要义务，被告也将商铺交付原告使用，双方均以实际行动履行了合同义务，故双方构成房屋买卖合同关系，对原告要求被告继续履行合同义务并办理过户手续的诉讼请求，予以支持。关于第三人辩解其与被告签订的商品房买卖合同真实合法有效，并且在甲市房屋产权产籍管理所为涉案商铺办理了备案登记，结合本案双方提供的证据证明原告以单价每平方米4450元的价格购买涉案商铺，而第三人却以明显低于市场价格即单价每平方米1000元的价格购买涉案商铺，第三人与被告存在恶意串通损害原告利益的情形，故第三人与被告签订的商品房买卖合同应属无效，无效的合同自始无效，第三人在甲市房屋产权产籍管理所备案登记行为，亦属无效。第三人辩称其与被告签订合同的时间为2011年1月16日，早于原告第一次付款的时间，但实际签订的时间为2012年1月16日，对第三人的答辩意见不予采纳。被告X省K房地产开发公司经法院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的诉讼权利。