房产律师：明知系一房二卖依旧签订买卖合同的纠纷法院怎么判

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告杨先生起诉称：2016年3月13日，我和被告通过A省L房地产公司签订了《房地产居间协议》一份，同时，双方签订了《存量房买卖合同》一份，合同约定：窦先生将乙区XX路XX小区20号楼1305号住宅出卖给我，建筑面积92.79平方米，转让价款1148000元。还约定于2016年4月14日之前完成产权过户交房; 2016年3月14日将定金补足至10万元等等。同日，双方又签订《存量房买卖合同》补充协议一份，补充协议第八条约定，如因出卖人原因，导致《存量房买卖合同》无效或无法实际履行，出卖人应当承担总房款百分之二十的违约金，如违约金不足以弥补买受人的损失，出卖人仍应补足买受人实际损失(实际损失包括但不限于合同履行后买受人应享有的房屋升值等预期利益);第十条还约定，如因《存量房买卖合同》执行发生纠纷，可以向合同签订地甲市乙区有管辖权的法院起诉。因诉讼发生的诉讼费、保全担保费、律师费等由败诉方承担。《房地产居间协议》、《存量房买卖合同》及补充协议签订后，我按约定分两次一共向被告交纳了定金10万元，并多次催促被告办理房屋过户交付房屋，被告迟迟不予办理。我后来得知， 2015年11月8日被告与案外人唐女士签订了房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给唐女士，唐女士于2016年3月18日向A区人民法院提起诉讼，A区人民法院判决被告窦先生于判决生效之日起十日内办理涉案房屋的产权变更手续，税费由唐女士负担。现在，我和被告双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议已无法履行。被告一房二卖，严重损害了我的合法权益，给我购房造成巨大损失。故请求法院判令：1、解除我和被告双方签订的《存量房买卖合同》;2、被告立即返还我定金10万元、承担违约金229600元、赔偿损失262400元(损失492000元-违约金229600元，损失以司法鉴定为准)，合计592000元;3、被告承担我律师代理费29600元;4、本案诉讼和保全费由被告负担。

　　二、被告辩称

　　被告窦先生答辩称：我与原告属于“恶意串通，以损害第三人唐女士利益“，涉案《存量房买卖合同》应属无效合同，依法我只需返还已收取的定金。我在与原告签订合同时，双方均属于明知涉案房屋已是二次交易，且已经交付给了第一次购房者唐女士，双方仍愿意该份《存量房买卖合同》，原告的意图是当时的1148000元远低于市场价格，有着巨大的升值空间，而我的意图是1148000元高于第一次购房者的交易价格。据此，双方再明知涉案房屋已经发生了一次交易的情况下，再次签订《存量房买卖合同》，并且试图办理过户手续，我与原告之间在均知道已是“一房二卖”的情况下，仍签订了《存量房买卖合同》恶意地损害第三人唐女士的利益，符合《合同法》第五十二条的规定，应属无效。如法院依法认定涉案合同有效，且认为我违约，请求依法对约定违约金予以适当减少。原告在得知第一次购房者唐女士起诉，2016年3月25日就已经对房屋进行了诉讼保全，此后，原告即应当采取措施减少所谓的损失，而不是任由其扩大，此部分的损失我依法不需要承担。而本案签订合同到2016年3月25日期间并没有产生所谓的损失，依法对于违约责任应当适当予以降低。关于违约金不足部分的损失更是没有法律依据，本案应当区分于其他“一屋二卖”的情形，在原告明知已是二卖的情形，且我真实的成交价格仅为806000元，成交人为第一购房者唐女士，并未从中获取更多的利益而去损害原告的利益;另外，原告也并未按照合同约定履行付款等其他合同义务，并未给原告造成损失，因此，原告主张违约金不足部分的损失显然是没有任何依据的。需要说明的是，原告杨先生亦是L置业的工作人员，我与原告之间签订的合同是否是原告本人的意思表示，我不得而知，但原告的此身份对于“一房二卖”及存量房买卖的相关程序和法律规定的认知显然是高于我的，“一房二卖”的合法性及所涉及的风险原告应当有充分的认知。如果在此基础上，由我完全承担所谓的违约责任显然是有失公平的。故请求人民法院依法判决，维护我的合法权益。

　　三、法院查明

　　2016年3月13日，原告杨先生与被告窦先生在A省L房地产公司的居间下签订《存量房买卖合同》1份，该合同约定原告购买被告位于甲市乙区XX路XX小区20号楼1305号住宅，总价格为1148000元，双方约定于2016年3月14日将房屋定金补足至100000元，并于2016年4月14日前办理产权过户手续。合同签订当日，双方另达成《存量房买卖合同补充协议》1份，该协议第八条约定：如因出卖人原因，导致《存量房买卖合同》无效或无法实际履行，出卖人应当承担总房款百分之二十的违约金，如违约金不足以弥补买受人的损失，出卖人仍应补足买受人实际损失(实际损失包括但不限于合同履行后买受人应享有的房屋升值等预期利益)。第十条约定：如因《存量房买卖合同》执行发生纠纷，应协商解决，如协商不成，可以向合同签订地甲市乙区新区有管辖权之法院起诉。因诉讼发生的诉讼费、保全担保费、律师费等由败诉方承担。合同签订后，原告于2016年3月13日、2016年3月14日各支付被告购房定金50000元，共计100000元。现原告以被告将案涉房屋出卖给案外人唐女士，本案合同及补充协议无法继续履行为由，提起诉讼。

　　关于原告的损失确认，庭审过程中，原告自愿放弃鉴定申请，坚持其实际损失为262400元。2016年3月18日，案外人唐女士法院提起诉讼，要求被告窦先生继续履行双方之间于2015年11月8日签订的《存量房买卖合同》及补充协议，即由窦先生立即配合其办理案涉房屋的产权变更手续，后经法院于2016年9月12日判决窦先生协助唐女士办理甲市乙区世纪城XX小区20号楼1305号房屋的产权变更手续(办证产生的税费由唐女士负担)，现该判决已经生效。2016年4月19日，被告窦先生在法院提起诉讼，起诉案外人唐女士，要求解除其与唐女士于2015年11月8日就案涉房屋签订的《存量房买卖合同》及补充协议，后经法院判决驳回窦先生的诉讼请求。

　　2016年10月11日，原告杨先生与被告窦先生以及A省L房地产有限公司达成书面协议，载明：窦先生经由A省L房地产有限公司介绍与杨先生达成了房屋买卖合同，原合同约定于2016年4月14日之前完成产权过户手续，后由于此房屋受法院查封，具体缘由因房屋在与杨先生交易之前已跟别人签订过买卖合同，但只收了对方定金，未完成房屋交易手续，由于买房拖延过户时间，窦先生不愿履行原合同，愿意赔付对方违约金，但由于未达成一致，现处于法律庭审阶段，直至目前为止未完成过户手续。另三方在该协议中备注：“在杨先生签订买卖合同前，窦先生已告知杨先生此房屋已收过一次定金，由于对方拖延时间未及时过户，窦先生不愿意对方继续履行合同，也同时表明杨先生方定金是赔付于给对方违约金，并达成一致条件，具体条件参照签订的《存量房买卖合同》，并表示赔付完即可顺利完成房产交接过户手续。”被告窦先生以及A省L房地产有限公司在该协议上签字盖章认可，原告杨先生的妻子杜女士代为签字。

　　四、法院判决

　　1、解除原告杨先生与被告窦先生于2016年3月13日签订的《存量房买卖合同》及补充协议;

　　2、被告窦先生于本判决生效之日起十日内返还原告杨先生购房定金100000元;

　　3、被告窦先生于本判决生效之日起十日内支付原告杨先生违约金114800元;

　　4、驳回原告杨先生对被告窦先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为本案争议焦点有二，一为案涉《存量房买卖合同》及补充协议是否合法有效;二为是否应当核减案涉合同约定的违约方应支付的违约金数额。

　　首先，原、被告签订案涉合同及补充协议时，被告窦先生系案涉房屋的不动产登记权利人，案涉房屋的产权并未转移至案外人唐女士名下;其次，庭审中，窦先生所举的三方协议中，载明其与原告、中介公司曾协议原告所付定金系作为解除与案外人唐女士之间买卖合同关系时，用以赔付唐女士的违约金;故原、被告之间签订案涉合同并非为牟取不正当利益、互相串通故意实施损害第三人利益的民事行为，故对于被告辩称案涉合同无效，不予采信。原告窦先生与被告杨先生之间签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同履行过程中，因被告窦先生在本案合同订立前即与案外人唐女士就案涉房屋签订买卖合同，且在未能就解除其与唐女士之间的房屋买卖合同的情形下，另与本案原告订立房屋买卖合同，致使案涉房屋涉诉，并经法院作出的生效判决文书判决窦先生协助案外人唐女士办理案涉房屋的产权变更手续，且被告窦先生当庭亦表示已实际履行该判决内容，致原告合同目的已不能实现，其行为已构成违约，故对于原告诉请解除案涉合同及补充协议并要求被告返还定金100000元，予以支持。

　　第二，原告虽主张其在合同签订后，多次催促被告办理房屋过户手续，但被告拖延履行，后经查得知被告与案外人唐女士之间曾就案涉房屋签订买卖合同，并经法院判决被告配合唐女士办理案涉房屋的过户手续的事实。但根据被告所举的协议书原件，原告的妻子杜女士、被告窦先生以及A省L房地产有限公司曾于2016年10月11日签订协议，确认原告在与被告签订买卖合同之前，被告已经告知其曾与他人签订案涉房屋买卖合同并收取定金的事实，原告当庭亦认可该事实，并陈述其在2016年4月已得知案涉房屋涉诉的情况，故原告在订立案涉合同时已经预见其与被告之间的房屋买卖合同可能无法继续履行，但其直至2016年10月14日方起诉至法院要求解除案涉合同及补充协议;另被告在与原告签订案涉合同后，确于2016年4月19日起诉要求解除与案外人唐女士之间的房屋买卖合同关系，其主观意愿应为继续履行本案合同。

　　综上，靳律师认为本案违约金的约定过分高于原告因被告违约所造成的实际损失，应当予以核减，结合本案中原、被告的实际履约情况以及过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实守信原则，酌定被告支付原告合同总价款10%的违约金114800元(1148000元×10%)。原告主张被告造成其购房损失262400元，但双方在案涉合同中已经约定了违约金，另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，原告要求被告支付违约所造成的损失，应不能超过其在订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，现原告所举证据不足以证明其因被告违约所造成的实际损失，故对于原告诉请被告赔偿其损失262400元，不予支持。原告主张被告应按照补充协议的约定承担其律师费29600元，但其并未就其律师费的支出情况举证证明，故对于该主张，不予支持。