北京房产律师：买受人行使不按抗辩权不构成违约

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告H公司起诉称：2013年，我公司与三被告签订认购书，由三被告出资购买位于甲市乙区XX大道325号XX小区15号楼1201号房产。三被告支付首期等部分款项后，剩余购房款至今仍未支付。现特请求法院判令：1、三被告向我公司支付房款195650元整及利息38869元(自2013年7月1日起暂计至2017年2月22日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息);2、三被告向我公司支付律师费7200元。

　　二、被告辩称

　　被告蔡女士、胡某甲、胡某乙答辩称：是原告H公司隐瞒无权出售案涉房地产的事实。2013年，原告H公司一直强调是案涉房地产的权属所有人，我方便与原告签订购房协议书，后来才得知案涉房地产已经过户登记在他人名下。我方经多次催告，原告H公司至今没有出示有权销售案涉房地产的材料。原告H公司提交的大产权证只是在愚弄法院。不动产登记资料证明表显示，所谓的大产权坐落并非案涉房地产，而是甲市乙区XX大道XX花园小区，该证明表只能证明原告H公司在上世纪九十年代曾经拥有甲市乙区XX大道XX花园小区的一块土地，且大产权证已经分割多宗，恰好印证案涉房地产已经登记在别人名下，H公司是无权出售案涉房屋的。原告H公司应出示有权销售案涉房地产的相应材料。如果原告H公司不能出示，则是无权销售，属于欺诈，应当承担相应法律责任。原告H公司能出示有效权属资料，能确保案涉房地产能过户到我方三人名下的前提下，我方同意按照原约定继续履行或协商解决。

　　三、法院查明

　　2013年1月25日，H公司为甲方，蔡女士、胡某甲、胡某乙为乙方，双方签订XX小区认购书，约定：乙方购买甲市乙区XX大道325号XX小区15号楼1201号房产，认购房价为343650元。同日，H公司(甲方)与蔡女士、胡某甲、胡某乙(乙方)签订购房协议书，约定：甲方以总房款343650元出售甲市XX大道325号XX小区15号楼1201号房给乙方，建筑面积68.73平方米，套内建筑面价54.54平方米;乙方分期按如下方式支付购房款：签订XX小区认购书时，乙方支付购房定金20000元给甲方;乙方于2013年3月10日前支付甲方80000元;余下购房款合计243650元，乙方分8期按月支付给甲方。乙方于2013年11月30日前支付甲方最后一期房款合同支付甲方利息12000元;乙方全部房款及利息支付甲方完毕后，甲方为其办理甲市商品房买卖合同网上备案登记，并相应办理国土证、房产证。在上述两证申办过程中，乙方应依法交纳有关税费，如乙方未按时交纳有关税费而造成办理两证拖延的，该责任由乙方负责;甲方同意乙方提前收楼，如乙方未如期履行本协议支付房款的，甲方可依法按银行同期利率加收利息，如乙方超过60天未支付当期房款的，甲方视乙方违约，甲方有权将该物业另行出售，由此造成经济损失或法律责任均由乙方自行负担。签订协议书当日，蔡女士、胡某甲、胡某乙支付定金20000元;2013年3月11日，蔡女士、胡某甲、胡某乙支付购房款80000元;2013年4月28日，蔡女士、胡某甲、胡某乙支付购房款30000元;2013年7月30日，蔡女士、胡某甲、胡某乙支付购房款30000元。后蔡女士、胡某甲、胡某乙未再支付购房款，H公司催讨无果后，诉至法院，主张前述权利。另，H公司委托律师事务所提起本案诉讼，支出律师费用7200元。

　　又查：蔡女士、胡某甲、胡某乙曾提交房地产无档证明表显示，XX小区15号楼1201号房无档案记录。另查，XX大道325号XX小区15号楼1201号房屋，买方姓名郭先生，登记备案日期2006年7月21日，合同终止日期为2017年1月6日，终止性质为双方终止。该房地产原设有抵押人为郭先生，抵押金额为180000元，抵押权人为X省L银行甲市分行的抵押登记，注销抵押登记日期为2016年12月26日。经质证，H公司认为前述备案已终止，H公司对案涉房地产有合法的出售权，前述登记是H公司为了临时抵押、融资所用，此种方式是解决开发商在房地产未出售时的资金周转问题，一旦房地产出售给实际购买者，并且实际购买者购房款支付到位时，便可解除临时抵押登记，终止备案，并将房地产登记至实际购买者名下，办理产权证书。另外，蔡女士还购买了XX小区8号楼160号、1602号房屋，已办理产权证书，登记时间为2010年2月15日。诉讼中，蔡女士、胡某甲、胡某乙多次表明其愿意继续支付剩余购房款，但不同意支付利息。

　　四、法院判决

　　1、被告蔡女士、胡某甲、胡某乙于本判决发生法律效力之日起五日内向原告甲市富盈房地产有限公司支付剩余购房款以及协议内利息合共195650元;

　　2、驳回原告甲市H房地产公司的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权认为：本案是商品房预售合同纠纷。对于本案认购书、购房协议书的效力问题。据本院依法调查的情况表明，H公司向蔡女士、胡某甲、胡某乙出售案涉房地产之时，案涉房地产登记权利人为郭先生，H公司称这是地产开发商为了融资需要才登记在他人名下以达到获取资金的目的，但H公司并没有提供充分有效的证据予以证明，对于此时登记权利人为郭先生有多种可能性，郭先生还有可能是善意买受人。作为开发商的H公司在此时仍将案涉房地产出售给蔡女士、胡某甲、胡某乙，构成一房二卖。对于一房二卖的情形，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定表明，一房二卖涉及到两手交易的合同均为有效合同。因此，蔡女士、胡某甲、胡某乙与H公司签订的认购书、购房协议书是各方当事人的真实意思表示，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。

　　据甲市商品房销售合同登记备案证明表表明，H公司与郭先生之间的合同已于2017年1月6日注销，且暂未发现案涉房地产有另售他人的情形，即H公司与蔡女士、胡某甲、胡某乙存在继续交易的基础。而且，在本案中，H公司的其中一项诉讼请求是要求蔡女士、胡某甲、胡某乙支付剩余购房款，而蔡女士、胡某甲、胡某乙确未支付剩余购房款完毕，故对于H公司要求蔡女士、胡某甲、胡某乙支付剩余购房款的诉讼请求，予以支持。经计算，蔡女士、胡某甲、胡某乙尚欠剩余购房款以及购房协议书中约定的利息部分合共195650元。

　　对于H公司主张的利息部分，靳律师认为，虽然在购房协议书中有约定，在蔡女士、胡某甲、胡某乙支付全部购房款以及利息之后，H公司才为蔡女士、胡某甲、胡某乙办理备案登记以及产权证书，但根据已调查的情况可知，案涉房地产早在2006年已经登记在郭先生名下，并非登记在H公司名下，而H公司仍在2013年出售给蔡女士、胡某甲、胡某乙，且H公司作为开发商，负有向买受人解释说明相关情况的义务，退一万步来说，即使如H公司所言，当初登记在郭先生名下是为了融资需要，但H公司在2016年底2017年初才处理完毕相关事宜注销备案登记。H公司在与蔡女士、胡某甲、胡某乙交易之时，实际上可存在扫清交易障碍的其他方式，如另行筹集资金先行解决上手交易中面临的困难。在蔡女士、胡某甲、胡某乙答辩之初，其即表明之所以没有支付剩余购房款，是因为其获知案涉房地产登记在他人名下，这与本案在诉讼过程中，依法调查的情况是相吻合的。即使蔡女士、胡某甲、胡某乙按购房协议书约定的时间支付全部购房款，也存在H公司不能向其交付案涉房地产的可能性，因此，靳律师认为，蔡女士、胡某甲、胡某乙此行为属行使不安抗辩权，并未构成违约，而H公司主张的利息具补偿性功能，对于H公司此部分主张不宜支持。对于H公司主张的律师费，同前述道理，亦不予支持。