北京房产律师靳双权：签订阴阳合同导致二手房按揭贷款拒批引纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告祁先生、沈女士起诉称：经第三人L公司介绍，2017年3月5日，我方、被告和第三人签订了壹份《房地产买卖合同》(合同编号：1115129)，合同约定我出资84万元购买被告位于甲市乙区房产一套，付款方式为按揭付款，首期款28万元，在买卖方到房管局办理交易递件过户并取得房地产交易中心受理回执单当天，在银行办理二手房按揭，支付剩余购房款56万元。该合同第七条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……(3)若守约方同意继续合同的，守约方有权要求违约方按每日以总房款的千分之一支付违约金。该合同第十一条约定：合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。合同签订当天，我方支付给被告10万元定金。

　　2017年5月18日，我方与被告签订《存量房买卖合同》(交易金额为82万元) (合同编号： 22222255361)并向甲市银行A地支行申请按揭，甲市银行A地支行通过审批，并于2017年6月2日向我方出具《同意购房抵押贷款意向书(二手住房按揭)》。由于被告着急周转资金，2017年5月18日，我方提前向被告支付了首期购房款18万元。2017年6月5日，我方、被告同第三人到房管局办理过户手续，我方缴交了全部房屋交易税费43595.6元，当时因被告康先生的身份证消磁了，办不了过户。

　　2017年6月8日，我方与被告及第三人签订一份《存量房买卖合同》(交易金额为50万元)到房管局办理房屋过户手续并取得了受理回执单。2017年6月14日，被告告诉我甲市银行因在房管局交易过户时签订合同与之前交给银行按揭申请时合同的交易金额不一致，表示不同意放款，并称当时银行建议：只要取消原房屋交易后，当即重新签订一份与交给银行办理按揭时一致的《存量房买卖合同》交到银行，办妥房屋交易过户及抵押登记手续，银行就授信放款。2017年6月19日，我方、被告和第三人到房管局办理取消该房屋过户的交易手续。但当取消房屋交易取回交易资料时，被告拿回房地产权证后就离开了，我方与第三人电话催促被告与我方重新签订《存量房买卖合同》及配合我方和第三人办理房屋过户手续，但两被告却以各种理由推脱。

　　2017年6月20日，被告通知我方要求取消本次交易，退还购房款及定金给我方。后，我方及第三人多次发催告函给两被告，明确要求两被告继续履行合同，但两被告均不予理睬。两被告的行为已严重违反了《房地产买卖合同》(合同编号：1115129)的约定，属根本违约，依法承担违约责任。所以特请求法院判令：1、两被告立即履行2017年3月5日与我方签订的《房地产买卖合同》(合同编号：1115129)，办理位于甲市乙区XX街266号L小区2105号房屋过户登记至我方名下的手续。2、两被告从2017年7月1日起按每日以总房款的千分之一(即每天840元)支付违约金，直至两被告办理涉案房产的过户登记之日止3、两被告支付2万元律师费给我方。4、本案诉讼费用由两被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告康先生、安先生答辩称：由于原告和第三人瞒着我方，恶意签订“阴阳合同”，偷税漏税，从而导致银行不能发放贷款，责任在原告和第三人一方。2017年6月19日，原告在无法付清余款56万元的情况下，和第三人口头同意与我方解除《房地产买卖合同》(合同编号：1115129)，撤销了《甲市存量房买卖合同》(合同编号22222265361)，取消了案涉房产的过户交易手续，均是三方的真实意思表示。在取消了案涉房产的过户交易手续后，原告和第三人反悔又要求我方继续履行《房地产买卖合同》(合同编号：1115129)及重新签订《甲市存量房买卖合同》、重新办理案涉房产过户手续，并以我方违约为由起诉至法庭。对于原告的违约行为和第三人的违法违规行为，我方将保留诉讼的权利。

　　三、法院查明

　　2017年3月5日，原告祁先生(买方)、被告康先生(卖方)与第三人L公司(经纪方)共同签订了《房地产买卖合同》(合同编号：1115129)，合同相关内容约定如下：原告祁先生购买被告康先生名下的位于甲市乙区XX街266号L小区2105号房产，该涉案房屋总房款为84万元(包括卖方康先生之前交付的维修基金壹万元)，另该合同的附件还约定相关内容：1.自签订上述合同七个工作日内，买方向卖方支付10万元购房定金;2.买方应在买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执单当天向卖方支付首期款28万元;3.剩余房款56万元，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。签订上述合同当天，原告祁先生将10万元购房定金支付给被告康先生。

　　2017年5月18日，原告祁先生、沈女士(乙方)，被告康先生、安先生(甲方)以及第三人L公司(丙方)共同签订了《存量房买卖合同》(合同编号： 22222255361)，合同相关内容约定如下：原告祁先生、沈女士(乙方)购买被告康先生、安先生(甲方)名下的位于甲市乙区XX街266号2105号房的房产;该涉案房屋总房款为82万元;原告祁先生、沈女士(乙方)应过户当天向被告康先生、安先生(甲方)支付首期款26万元，剩余房款56万元由甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。签订上述合同当天，原告祁先生、沈女士将18万元购房首期款支付给被告康先生、安先生。

　　2017年6月2日，甲市银行股份有限公司A地支行向原告发放的《同意购房抵押贷款意向书(二手住房按揭)》，初步审核并拟同意原告祁先生的贷款申请，金额为56万元。2017年6月5日，原、被告双方到甲市乙区地方税务局缴纳涉案房屋的相关税款。2017年6月8日，三方再次签订《存量房买卖合同》(合同编号：字22222265361)，与同年5月18日签订的《存量房买卖合同》(合同编号：22222255361)的区别是，涉案房屋的总价更改为50万元，并约定原告祁先生、沈女士(乙方)除了支付10万元购房定金给被告康先生、安先生(甲方)外，剩余房款按照一次性付款方式向被告康先生、安先生(甲方)支付。2017年6月19日，原、被告双方到甲市乙区不动产登记中心申请退件。

　　2017年6月20日，被告通过微信向原告和第三人发送告知书，解除了三方签订的(房地产买卖合同)。对卖方所收到买方祁先生的定金和首期房款，以及支付的中介服务费，卖方将按法律有关规定办理退款和追讨。

　　四、法院判决

　　驳回原告祁先生、沈女士的全部诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告以及第三人于2017年3月5日签订的《房地产买卖合同》(合同编号：1115129)是各方当事人真实意思表示，上述合同没有违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。原告于2017年6月2日取得甲市银行A地支行的《同意购房抵押贷款意向书(二手住房按揭)》后，三方当事人于6月8日前往甲市乙区不动产登记中心办理房产过户手续并取得交易受理收据。但由于原被告双方在税务部门申报税款时依据的是载有康先生、安先生、沈女士、L公司的签章的另一份总房款为50万元的《存量房买卖合同》，由此导致甲市银行A地支行知情后表示不能放款，故原、被告于2017年6月19日到甲市乙区不动产登记中心申请退件并签名确认。据此可知，被告在原告取得同贷书后按照合同约定积极配合原告办理房产过户手续，双方申请退件的原因是银行表示不能放款，而并非由于被告违约。原告主张被告曾口头承诺重新签订合同，但仅提供了经纪方L公司的单方说明，无其他证据佐证，结合被告于2017年6月20日向原告及第三人发送告知书明确表示“解除三方签订的房地产买卖合同”的行为来看，原告无充分证据证明被告曾口头承诺重新签订合同，故对原告诉请被告履行2017年3月5日与原告签订的《房地产买卖合同》(合同编号：1115129)、支付违约金及支付律师费的诉讼请求，不予支持。