北京房产律师：农村房屋只要最终流转到本村人手中合同便有效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告薛先生、王女士起诉称：我方在甲市A镇XX街有八间私有农村住房。2007年12月13日，我方和被告签订卖契，被告白先生出资5万元购买二我方八间瓦房中的南四间，其中含房前屋后的自留地及荒山承包权。自购房后，双方一直未办理过户手续。后我方到村镇房屋管理机关咨询，村镇房屋管理机关认为双方买卖行为违法，不予办理房屋过户手续。由于卖房时，不懂得农村房屋买卖的有关法律政策，以为农村房屋可以自由买卖，所以将四间房卖给了外地人白先生。现在看，将这四间房屋卖给被告是不符合有关农村房屋买卖政策的。同时，对房照也没有明确的法律概念，以为在谁手里都无所谓，所以导致八间房的房照流落到被告白先生手中至今要不回来。2014年初，被告在没有征得二我方同意的情况下，私自将其购买后约定不准转让的四间房卖给了第三人，同时将我方八间房的房照也一并给了第三人。我方和被告双方买卖农村房屋的行为均有过错，现特请求法院依法判令：我和被告之间的买卖契约无效;判令被告将房屋返回给我方;被告承担本案部分诉讼费。

　　二、被告辩称

　　被告白先生答辩称：原告在2007年因急需用钱，故将一部分房屋卖给我，之后我将房屋进行整修，在房前屋后种植大面积果树。我曾找原告要求过户，原告以种种原因不给我过户，无奈我将房屋卖给了第三人李先生。不同意原告的诉讼请求，原告退还房款的要求没有法律依据。

　　第三人李先生陈述称：不同意原告的诉讼请求。我与被告于2014年签订房屋买卖合同是合法有效的，并交付房款、实际占有使用案涉房屋，属于善意取得，原告要求退房还款没有法律依据。

　　三、法院查明

　　原告薛先生、王女士系夫妻关系。案涉房屋位于甲市A镇C村，诉争房产登记的所有权人为原告薛先生，共有人为原告王女士。2007年12月13日，原告薛先生与被告白先生签订卖契，约定被告购买原告所有九间瓦房中的南侧五间(其中包括一间厦子)，并约定房西果园归被告管理经营，五间房对应的房前屋后树木、院内果树、水井归被告所有。二人签订的卖契中约定价款为2万元，实际支付为5万元。合同签订后，二原告及被告相互交付了房屋、房屋权证手续及房款。2014年3月2日，被告白先生与第三人李先生签订契约，将上述五间房屋及果树、果园以7.2万元价格转让给第三人。契约签订当日，第三人李先生与被告白先生履行了支付全部房款、交付房屋等义务。现案涉房屋由第三人李先生及其父母居住使用。另查，被告白先生系外省人。第三人李先生系甲市A镇C村人，是案涉房屋所在地村民。

　　四、法院判决

　　驳回原告薛先生、王女士的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房地产律师靳双权认为，原告薛先生与被告白先生于2007年12月13日签订卖契时，被告并非案涉房屋所在地集体经济组织成员，被告购买案涉房屋的行为不符合相关法律规定，但被告白先生已于2014年3月2日将案涉房屋转让给案涉房屋所在地集体经济组织成员第三人李先生。相关法律规定的立法目的是为了阻止非本集体经济组织成员购买本集体经济组织宅基地上的房屋，因宅基地具有特定性和专属性，只有本集体经济组织成员才能享有。被告并不具有该集体经济组织成员身份，但第三人李先生是该集体经济组织成员，现案涉房屋已流转到第三人处，其购买该集体经济组织宅基地上的房屋不存在身份上的障碍。原告薛先生与被告白先生于2007年12月13日签订的卖契及被告白先生与第三人李先生于2014年3月2日签订的契约，均是合同双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规，合同对双方当事人均具有法律约束力，合同双方已履行交付全部房款及交付房屋的义务，为维护社会经济交易秩序，遵守诚实信用原则，上述卖契及契约中关于案涉房屋买卖的内容应认定为有效。对于原告薛先生、王女士要求确认其与被告白先生签订的卖契无效的诉讼请求，不予支持。案涉房屋买卖有效的情况下，二原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。