北京房产律师靳双权：一房二卖的两份合同都有效时看法院怎么判

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告钱女士、曹先生起诉称：2014年9月18日，我出资54.5万元购买被告开发的位于乙区XX小区5号楼808室房产一套，当时我预交了定金5万元，2014年10月18日交购房款11.5万元，合计16.5万元，现在房屋已交付给我，但被告隐瞒房屋被抵押的事实，致使我无法办理按揭手续。从2018年1月起，因被告没有按时还款，我又帮被告垫还银行按揭13600元，每个月3400元。因为被告的不诚信行为，致使我无法办理产权登记，现我愿意一次还清银行按揭，要求被告协助我办理房产登记手续，经协商未果，所以请求法院判令：1、要求判决被告履行合同，配合我办理所购房屋过户手续，并承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告L公司答辩称：双方没有签订商品房买卖合同;收条和发票上的印章是小王私刻的;该房屋已经卖给案外人鞠先生。

　　三、法院查明

　　XX小区5号楼商品房系被告L公司开发，案外人小王系L公司售楼人员。 2014年，由小王经手，原告钱女士、曹先生购买XX小区5号楼808室房屋。2014年9月18日，原告钱女士、曹先生向小王交款5万元，小王出具收条一份，载明：今收钱女士XX小区5号楼808室购房定金5万元，房屋总价为54.5万元。收条上盖有“甲市L房地产开发有限公司”印章。2014年9月27日，原告(甲方)与小王(乙方)、案外人贾先生(丙方)签订三方合作协议，约定：“经甲乙丙三方友好协商，甲方与乙方达成买卖位于XX小区5号楼808室房屋一套，因房屋尚有38万贷款未归还于银行，现甲乙双方委托丙方代为办理全程手续及垫还38万;现甲方已交付5万定金于乙方，此期间若因甲方原因造成贷款不成功或违约不购买XX小区5号楼808室房屋，定金不退，因乙方违约不卖双倍退还甲方定金…”。2014年10月18日，原告又向小王支付购房款11.5万元，小王给付原告预付款的发票一张，载明：收款方L公司;项目名称XX小区5号楼;楼牌号808，单价4800元，113.24平方米，款项性质预收购房款。发票上盖有“甲市L房地产开发有限公司发票专用章”。2014年10月21日，小王向原告交付了涉案房屋，原告交纳了物业管理费等费用。之后，原、被告一直未签订正式的商品房买卖合同。

　　2013年8月14日，被告L公司与案外人鞠先生、徐女士签订商品房买卖合同一份，约定：鞠先生、徐女士购买XX小区5号楼808室房屋，总价款为640101元，签订合同时支付首期房款192101元，余款44.8万元买受人应当于合同签订后5个工作日内向指定银行贷款机构书面申请购房按揭付款，2013年4月30日前被告交付房屋。2013年8月14日，XX银行A区支行(甲方)与鞠先生(乙方)、L公司(丙方)签订个人购房借款合同一份，约定：甲方向乙方提供贷款44.8万元，乙方借款购买XX小区5号楼808室，借款期限240个月，从2013年8月起至2033年8月止，贷款年利率6.55%，乙方委托甲方在本合同生效后十个工作日内，将贷款以乙方购房款名义用转账方式划至丙方在甲方开设的账户。从2018年3月2日起上述贷款一直由原告在偿还。另查，XX小区5号楼808室目前仍登记在被告L公司名下，预告抵押XX银行A区支行，抵押金额44.8万元，截至2018年6月11日贷款余额382949.04元。

　　四、法院判决

　　被告甲市L房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告钱女士、曹先生办理甲市XX小区5号楼808室房屋的不动产权证。同时，原告向被告支付剩余的购房款38万元。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：据已查明的事实可知，涉案房屋2013年8月14日网签销售给案外人鞠先生、徐女士，2014年由小王经手销售给本案原告，形成一房二卖，故本案争议焦点有二：1、小王向原告钱女士、曹先生销售XX小区5号楼808室房屋行为的法律后果是否应归属于被告L公司;2、在一房二卖的情形下，本案原告能否要求被告继续履行合同，协助办理过户手续。

　　首先，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案小王的销售行为构成表间代理，理由是：第一，在销售涉案房屋时，小王系被告L公司的售楼人员，并在售楼处收取原告交付的定金和预付购房款;第二，小王系以L公司的名义销售涉案房屋。虽然小王未以被告L公司的名义与原告签订正式的商品房买卖合同，但是其出具给原告的收条以及与原告签订的三方合作协议上均盖有显示为“甲市L房地产开发有限公司”的印章，其提供给原告的售房发票也是以被告名义开具的，发票上也盖有“甲市L房地产开发有限公司发票专用章”。虽然被告否认上述印章的真实性，但收条、三方合作协议、发票所使用的印章均显示为“甲市L房地产开发有限公司”，至少能够说明小王是以被告L公司的名义从事销售行为，而原告没有能力对印章的真实性予以辨别，对此不能苛责原告;第三、小王本人也承认被告公司安排其向原告销售房屋，并陈述之所以未签订正式的合同是因为房屋涉及贷款，而小王的陈述和原告提供的证据相印证，说明被告L公司对小王销售涉案房屋给原告是知情的;第四、2014年10月21日小王在收取预付房款的同时，即向原告交付了房屋钥匙，自2014年起，原告接收了房屋，而被告L公司对此并未提出异议。原告作为普通的购房者，以上种种足以让其完全有理由相信小王具有销售涉案房屋的代理权限，因此小王以被告L公司名义销售涉案房屋的行为构成表间代理，代理行为产生的后果应由被告承担。

　　其次，原、被告之间虽无正式的商品房买卖合同，但被告的售楼人员已收取预付款，并将房屋交付给原告，故原、被告已形成实际的商品房买卖合同关系。在此之前，被告已将房屋网签给案外人鞠先生，两份合同均合法有效，只是指向同一个标的物，属“一房二卖”，无法同时履行，但是涉案房屋已于2014年交付给本案原告，故本案被告应继续履行其与原告之间的商品房买卖合同。第一、根据最高院相关解释，“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为：已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先;都没有办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人权利优先。本案涉及的两个商品房买卖合同关系，均没有办理房屋所有权转移登记手续，房屋仍登记在被告L公司名下，但是涉案房屋已实际交付给原告，原告于2014年10月21日领取房屋钥匙，到物业处办理交房手续，交付费用，并进场装修，对涉案房屋进行了实质上的占有，故原、被告之间的合同在“一房二卖”具有优先权;第二、涉案房屋虽网签给案外人鞠先生，但是据鞠先生陈述，其并非涉案房屋的实际购买人，房款也并非其支付，而以其名义办理的按揭贷款从2018年3月份开始一直是由原告在偿还，这种现象在正常的商品房买卖合同关系中并不合理;第三、涉案房屋虽有抵押贷款，但原告尚有部分购房款未支付，而原告本人也明确表示愿意偿还贷款，且事实上涉案房屋的抵押贷款也是由原告在偿还。综上靳律师认为，原告要求被告继续履行合同的主张成立，被告应协助原告办理涉案房屋的过户手续。但同时，原告应将剩余的38万元购房款给付被告。