北京房产律师靳双权解析一起合同解除纠纷案

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告龚先生起诉称：2011年12月25日，我和被告韩先生经人介绍认识，韩先生称其和被告K房产公司合作开发修建XX小区(现在XX小区还在修建过程中)，可以优惠出售商铺。之后韩先生提供图纸，我通过图纸挑选了甲市XX小区5号楼25号商铺，总面积300平方米，分上下两层，合同总价500万元。被告韩先生承诺出售的商铺具备独立产权、独立铺面，保证2014年10月30日交付房屋。后我通过亲戚朋友四处筹齐了500万元，交付给被告韩先生，同时双方签订了《投资合作协议》。后在韩先生的带领下，我和被告K房地产公司售楼处，签订了正式的《商品房买卖合同》，被告K房地产公司也表示，我购买的商铺绝对是独立产权的商铺。后被告K房地产公司在房屋逾期二年后才建成，且承诺商铺很多情况均与事实不符。之后，被告韩先生失联、被告K房地产公司明确表示无法办理独立产权。我购买的上下两层只能办理一层产权，二层无法办理产权，且将该商铺又卖给第三人，包括我所购商铺的一层均被第三人占有，该第三人宣称与韩先生以债抵房取得了整栋5号商业楼的所有权。综上，被告韩先生一房二卖，存在欺诈我的事实，我的购房目的无法实现，被告韩先生构成根本违约，应当依法解除我与被告之间的购房合同，被告韩先生应当返还购房款，并支付利息违约金，被告韩先生将财产转移到被告武女士和韩某甲的名下，为维护我的合法权益，现特请求法院依法判令：1.请求依法判令解除我和被告签订的《投资合作协议》和《商品房买卖合同》;2.判令被告韩先生、被告武女士共同返还我购房款500万元，赔偿违约金暂计2079187.5元(从2011年12月25日到2016年8月24日，按照银行逾期贷款利息标准计算违约金)，以及直到被告还清所有购房款时产生的违约金;由被告K房地产公司承担补充责任;3.本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告韩先生答辩称：我与K集团预定了一部分房屋，原告多次托人想从我手里分出一部分房屋，出于这个意愿，我放弃了该部分房屋的购买权，后征得被告K房地产公司的同意后，原告与被告K房地产公司签订了正式的购房合同。原告与被告K房地产公司形成了买卖关系，购房款也实际归于被告K房地产公司所有，交付房屋义务是由被告K房地产公司承担。我与K集团不是投资关系，是商品房预定合同关系;我没有向原告承诺房屋属于独立铺面，也没有证据证明我明确约定是独立铺面。该房屋没有转让给第三人。原告与被告K房地产公司签订了《商品房买卖合同》，被告K房地产公司为原告出具收据，房屋的结构、面积、属性应该以《商品房买卖合同》为准，原告与被告K房地产公司之间形成事实上的房屋买卖合同关系，由此产生的法律后果应由被告K房地产公司承担。原告所诉与客观事实不符，我没有失联，诉争房屋可以办理产权。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。

　　被告K房地产公司答辩称：，原告与我方签订的合同的真实性合法性认可。被告韩先生系整体购买，分割转售，我方只和被告韩先生有经济往来，与原告没有任何经济关系。原告与被告韩先生的约定内容我们不清楚，我们建设的商铺是可以任意分割的，可按实际使用进行分割销售，按照合同要求，可以增加设施，可以办理产权，由于政府拆迁的原因，暂时不能办理产权。

　　被告武女士答辩称：原告要求我承担责任无事实和法律依据，合同责任由合同当事人承担，我与被告韩先生于2014年10月22日离婚，被告韩先生的行为属于个人行为，我没有参与，不知情，与我无关，合同之债不用于家庭生活，即使被告韩先生承担责任，也不属于夫妻共同债务，请求驳回原告对我的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　2011年10月30日，被告韩先生与甲市K发展集团有限责任公司签订《投资合作协议》，约定被告韩先生投资82303000元，参与XX小区5号楼项目建设合作。被告韩先生预定XX小区5号楼25号商铺，单价13000元/平米(其中9000元/平米为建设费，4000元/平米为公共设施配套及装修费)。后，原告与被告韩先生签订《投资合作协议》，内容为“甲方(被告韩先生)已购买XX小区五号楼商铺，乙方(原告)愿以投资五百万元购买一个单位铺面。单价为每平米1.6万元至1.8万元。单位铺面以300平方米为准，单价与实际差价值由乙方(原告)补齐……”。原告分两次将500万元汇款给被告韩先生，2012年4月16日，被告韩先生给原告出具500万元的收据。2014年8月16日，原告与被告K房地产公司签订《甲市商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定原告购买XX小区25号商铺，建筑面积共300平米，房屋单价为11900元，总金额357万元。除上述购房款外，原告需支付公共设施配套装饰费5100元/平米，金额为153万元，出卖人应在2014年10月30日交付买受人。如未按本合同规定的期限交付买受人，双方协商解决。出卖人应该在房屋交付360日内，报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意协商解决。2015年7月23日，被告K房地产公司向原告出具两张收据，其中购房款(347万元)、公共设施配套费(153万元)。其余购房款10万元，待商铺实测后多退少补，一并补齐。该房屋不存在同时出售于其他人的情形。另查，被告武女士与被告韩先生于2014年10月22日离婚。

　　四、法院判决

　　驳回原告龚先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。被告韩先生以单价13000元/平米购买了XX小区五号楼商铺，原告与被告韩先生签订《投资合作协议》，以500万元购买XX小区5号楼25号商铺300平米的铺面。后原告与被告K房地产公司签订《甲市商品房买卖合同》及其《补充协议》，被告K房地产公司为原告出具500万元收据，承认该500万元的账务处理为：减去被告韩先生的投资款，抵顶原告的购房款。被告韩先生按500万元的价格，将本属于自己与被告K房地产公司之间，关于25号商铺的权利义务关系转让于原告。被告K房地产公司与原告签订合同，并为原告出具收据，即同意了被告韩先生将该商铺权利义务一并转让的行为。原告依法获得了受领该商铺的权利，同时，承担该房屋面积经测量后，房款多退少补的义务。综上，关于25号商铺的买卖合同关系，在原告与被告K房地产公司之间成立并生效。原告与被告韩先生之间的《投资合作协议》，已经履行完毕，其购买XX小区5号楼300平米商铺的目的已经实现。原告主张解除该合同，无事实依据，不予支持。对于《甲市商品房买卖合同》，原告认为被告K房地产公司迟延交付房屋、没有独立铺面，项目没有竣工验收、不能办理单独产权，存在一房二卖事由，主张解除该合同。靳律师认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，本案中，原告与被告K房地产公司之间，关于逾期交房处理方式为协商解决，合同中并未赋予原告因出卖人迟延交房解除合同的权利，故原告这一主张，不予支持。该房屋目前尚未独立分割，但被告K房地产公司承诺可以任意分割，且按照合同要求，可以增加设施、办理产权，原告所列情形，未构成根本违约，且合同中不存在原告陈述的情形从而导致合同解除的约定，故原告主张解除合同，无合同依据，不予支持。综上，原告主张解除《投资合作协议》以及《甲市商品房买卖合同》无合同以及法律依据，不予支持。