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农村房屋连环买卖,合同效力如何确定?

2019/6/28 17:37:50 查看:902次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告诉称:1996年原告将位于延庆镇石河营村x号房屋以40000元的价格卖予被告刘某1,后被告刘某1又以80000元的价格卖给被告王某,二被告均系居民户口。根据土地管理法的相关规定:非本集体经济组织成员,不得享有农村宅基地的规定。现原告在村里没有宅基地,集体利益被损害和剥夺。原、被告的行为违反了法律法规。依据《中华人民共和国合同法》第五十三条的规定,该买卖合同违反了法律的强制性规定,属于无效合同。故诉至法院,要求法院支持原告的诉讼请求。现特向法院起诉:要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效。

  2、被告辩称

  刘某1辩称:原、被告签订的房屋买卖合同合法有效,是双方的真实意思表示;被告王某是北京市延庆区延庆镇石河营村集体经济组织成员;当时购买房屋是王某与父母共同出资,属于家庭共同购买、共同居住,由被告王某签订的房屋买卖合同;原告的诉讼已超过诉讼时效,法院应驳回原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  1996年范某与刘某1、刘某2签订了《卖房契约》。范某因乔迁新居将位于北京市某村房屋及院落出售给刘某1,价款40000元,一次性付款。范某在1994年办理了集体土地建设用地使用证。范某为农业家庭户,户籍所在地某村203号;刘某1购房时为非农业家庭户。1999年6月25日刘某1与王某签订了《卖房契约》,刘某1将购买范某的房屋、院落及东房3间以80000元的价款卖予王某。王某购房时为某村常住居民。王某购买该房后,于2004年4月拆除旧房,新建房屋。

  2018年1月24日王某因棚户区改造与拆迁部门签订了拆迁补偿合同。现范某将刘某1、王某诉至法院,要求确认三方之间签订的房屋买卖合同无效。本案在审理过程中,刘某1经传票传唤,无正当理由,未到庭应诉,法院依法缺席开庭进行了审理。庭审中,范某与王某各持己见,不能协议解决。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回范某的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回起诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案系对于农村房屋的连环买卖纠纷,应该联系在一起从整体上予以考虑和认定。我国土地管理法以及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制,主要是为了防止在房地一体主义下因为农村房屋买卖而导致土地流失到集体经济组织之外,损害集体经济组织权益。

  本案中,房屋的最终买受人王某是该村土生土长的农民,因参加工作转为居民,其父母均是该村农民,且根据村委会出示的证明,王某与其父母共同在诉争房屋居住生活,王某为村集体经济组织成员,在村里享受股权。综合以上情况,法院认为王某在该集体经济组织中进行生产、生活,范某将房屋出售并最终由王某购买的系列交易,并未导致集体经济组织所有的土地流失或集体经济组织权益受损。村委会出具的证明中有村委会公章和经办人员的签字,符合证据的形式要件,法院对于范某的该项理由不予采信。

  范某的户口能否迁出,不影响本案合同效力的认定,法院对于范某的该项理由不予采信。考虑到范某出售房屋时间较为久远且在村内另行购买了其他房屋居住,现在再行认定合同无效,将变相支持违背诚实信用原则的行为,法院基于此种考虑未予支持范某的诉讼请求,所作处理并无不当。


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