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农村房屋买卖合同的效力如何认定?

2019/6/28 17:39:57 查看:1012次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  马某诉称:马某系北京市密云区某镇某村原老户村民,名下仅有北京市密云区某镇某村某街某号院落一处,院内共有房屋10间。马某于2002年8月27日与朱某签订了《买卖房屋协议》,将上述房屋包括院落设施一并卖给了朱某,朱某向马某支付了购房款项共计10万元,此后马某得知朱某并非本村村民,而且在朱某购买房屋及院落时户口也不在本村并系居民户口,其在购房后才将户口迁入,朱某不具备购买房屋的主体资格,朱某在购买房屋后未进行翻建、新建,故不具有上述房屋的所有权。现特向法院起诉:1.请求依法判令马某与朱某签订的《买卖房屋协议》无效。2.请求依法判令房产全部返还给马某。3.本案诉讼费由朱某承担。

  2、被告辩称

  朱某辩称:一、朱某与马某签订的《买卖房屋协议》不违反法律法规的强制性、禁止性规定,系双方当事人的真实意思表示,为合法有效的。朱某为北京市密云区某镇某村集体经济组织成员,在该村亦无其他宅基地及住房,依据法律规定,其有权购买争议房屋。自2002年搬迁至该村后,朱某及家人一直居住在该村。二、朱某已经按照协议约定履行了全部义务,马某已经将房屋交付给朱某使用二十余年,且朱某对房屋进行了翻建,房屋系朱某唯一住房,马某无权要求朱某腾退房屋。综上,朱某系响应国家搬迁政策搬迁至某村,享有该村集体经济组织成员的权利,在经村、乡组织的批准下购买了马某的房屋,且朱某在房屋内一直居住二十余年,故不同意马某的诉讼请求。

  二、法院查明

  2002年8月27日,马某与朱某签订《买卖房屋协议》2002年9月12日,马某收到朱某购房款10万元,马某将争议房屋交付给朱某。

  朱某为证明其因山区搬迁而购买了马某的房屋,向法院提交了《山区农户搬迁协议书》及《农村买卖房屋审核表》。马某对《山区农户搬迁协议书》的真实性予以认可,对证明目的不认可,其认为朱某购买房屋的时间为2002年,而搬迁协议系2003年签订,无法证明朱某购买房屋时户籍为x村。《农村买卖房屋审核表》载明买房人朱某,卖房人马某,房屋坐落x镇x村,村委会意见为本户移民,同意购买,乡政府意见为本户属于搬迁移民同意购买此房屋,并加盖了密云县x镇x村民委员会及密云县x镇人民政府的公章。马某对《农村买卖房屋审核表》中马某的名字有异议,其认为并非其本人所签。另,北京市密云区x镇x村民委员会出具证明,证明朱某属于移民搬迁户,现有一套住宅,村委会没有再批朱某宅基地。

  庭审中,朱某提交了村民建房规划用地申请审批表,申请人姓名为朱某,现住址x,现有房屋五间,申请翻建,村民委员会及镇政府均表示同意。

  另查,村民委员会同意朱某户口于2003年9月18日迁入该村。朱某于2004年9月7日由农户转为小城镇户,于2006年12月14日由小城镇户转为非农业户,现户口登记地址为x镇×号。朱某自2002年一直在争议院内居住至今。马某、张某曾于2018年1月12日起诉朱某农村房屋买卖合同纠纷一案,后于2018年3月12日撤回起诉。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回马某的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  案件有两个争议焦点:一是朱某与马某签订《买卖房屋协议》是否有效;二是朱某占有争议房屋是否具有合法依据。

  对于第一个争议焦点,根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有,具有较强的身份性,本集体经济组织成员对宅基地仅享有使用权,法律不允许随意转让给本集体经济组织以外的成员,否则会损害本集体经济组织的利益。故对于非本集体经济组织成员购买农村房屋的行为应以无效为原则,但考虑个案的不同情况,可以根据实际情况依法确认合同的效力。

  本案中,朱某就房屋签订买卖合同时其虽然不是房屋所在村的集体经济组织成员,但其确因山区搬迁,虽购买房屋时间早于搬迁时间,但根据《山区农户搬迁协议书》显示同意朱某迁往密云县x镇x村,x村集体经济组织亦同意接收朱某的户口迁入本村,且x村集体经济组织并未对朱某新批准宅基地。朱某户别于2004年9月7日由农户转为小城镇户,于2006年12月14日由小城镇户转为非农业户,在购买房屋时其户别仍为农业家庭户。综上,法院认为朱某与马某签订《买卖房屋协议》系双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,为维护双方现有的稳定生活状态及平衡双方的利益,根据诚实信用原则,应当认定朱某与马某之间的农村房屋买卖合同有效。

  对于第二个争议焦点,虽然根据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,但对于农村房屋,鉴于目前无法进行房屋产权变更登记,为维护交易安全,在合同有效的情况下,出卖人交付了房屋,买受人支付了房款并实际占有房屋的情况下,即使没有进行变更登记,房屋的所有权也应当发生了转移,买受人依法取得争议房屋的所有权,朱某在依法取得房屋的所有权之后,其占有房屋具有合法性和正当性,故马某要求朱某腾退房屋的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。


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