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二次抵押,构成违约的情况下房屋买卖合同会被法院解除?

2019/7/16 14:15:33 查看:896次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告刘某诉称,2016年9月7日,由A公司提供居间服务,原告作为买受方,被告作为出卖方,就房屋签订《房屋买卖(居间)合同》。该合同约定房屋成交价格为148万元整,购房定金2万元。双方另就税费承担、支付方式、违约责任等做了明确的约定。该合同签订当日,原告按约向被告支付了2万元购房定金。因涉案房屋需办理产权证,故该合同约定待被告将购房相关材料原件交与中介时,原告再支付剩余购房定金。后被告办理出涉案房屋的产权证,但一直怠于履行合同义务。并且,原告从中介处得知被告非但未将涉案房屋贷款还清,还将涉案房屋进行了二次抵押,被告的行为已经构成违约。原告为维护自身合法权益,故诉至法院,请求:1、要求解除原、被告的《房屋买卖(居间)合同》并由被告返还原告购房定金20000元;2、被告向原告支付违约金296000元;3、诉讼费由被告承担。

  2、被告辩称

  被告王某辩称:定金在中介处,本人并未拿到;涉案房屋的面积及成交价格均不对,本人不应承担违约金。

  二、法院查明

  北京市昌平区法院查明:2016年9月7日,原告刘某(买受方)与被告王某(出售方)在中介方A公司的中介服务下,签订了《房屋买卖(居间)合同》,约定将被告将其所有的房屋出售给原告,房屋成交价148万元。合同第三条“付款时间及方式约定”第1款定金部分约定:原告于2016年9月7日前支付被告定金2万元。合同第六条“违约责任”第2项约定“依照苏州市政策及本合同之相关约定,甲乙双方应积极配合办理贷款(若有)及过户等相关手续,提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料,并及时支付各项税费。未按约定办理的视为违约,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期七日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金”。《房屋买卖(居间)合同》并未明确约定过户日期,但在该合同中,被告承诺于开发商交付房屋给被告当日,被告即应向原告交付该房屋。同日,被告向原告出具《购房定金收条》,确认收到原告购买涉案房屋的定金2万元。因签订《房屋买卖(居间)合同》时,涉案房屋并未进行正式产权登记,不能确定具体的房屋面积,故原、被告在中介方A公司的见证下,于2016年9月28日另行补充约定,约定“双方协商,产证面积如果低于110平方米,则卖家按照产证面积与110平方米的差额面积计算,单价按照合同成交单价计算给买家补偿款,交房时交房费用由买家承担。”2017年5月12日,中介方就涉案房屋的买卖事宜与被告进行电话沟通,被告告知中介方房产证已经办出,但涉案房屋已经进行了两次抵押,现在无力涤除抵押,故无法过户。因被告怠于配合原告办理房屋过户手续,原告故诉至法院。

  三、法院判决

  北京市昌平区法院判决:

  1、原告刘某与被告王某订立的《房屋买卖(居间)合同》解除。

  2、被告王某于本判决生效之日起十日内向原告刘某返还定金2万元并支付违约金27.65万元。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为,本案中,原、被告及中介方在《房屋买卖(居间)合同》订立后,被告明确向中介方表示拒绝履行合同,且被告既未按约向原告交付房屋,亦未协助原告办理过户手续,反而在从开发商处取得房屋后即行装修入住并在涉案房屋上设定二次抵押,已经构成根本违约,导致原告订立合同的目的已无法实现,故原告要求解除与被告签订的《房屋买卖(居间)合同》并要求被告返还定金2万元的诉讼请求,予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,因《房屋买卖(居间)合同》明确约定违约方应当按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金,故法院对该项诉请予以支持。关于违约金的具体金额,原、被告双方在补充约定中对成交价进行了修正,根据双方在补充约定中对房屋成交价的计算方式,涉案房屋的实际成交价应为约定的成交价-约定的单价*(110平方米-实际面积),即148万元-148万元/112.57平方米*(110平方米-102.57平方米)=138.23万元,因此,被告应承担的违约金为138.23万元*20%=27.65万元。关于被告辩称定金在中介处,自己并未拿到的意见,因被告已经向原告出具了定金收条,表明其已对原告交付定金的事实予以认可,故法院对此辩称不予采信。关于被告辩称《房屋买卖(居间)合同》中对房屋面积、价款的约定均不正确,其不应承担违约责任的意见,法院认为,《房屋买卖(居间)合同》对房屋坐落、价款均有明确约定,可见原、被告双方对交易标的均有明确认识,且双方在补充协议中对房屋的面积、价款的计算方式重新进行了约定,已经可以补正《房屋买卖(居间)合同》中的疏漏,虽然约定的涉案房屋建筑面积有误,但与实际建筑面积误差仅有10平方米,不影响《房屋买卖(居间)合同》成立并生效,故被告仍应按照《房屋买卖(居间)合同》的约定承担违约责任,不予采信。


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