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卖方恶意涨价的情况下房屋买卖合同会被法院解除?

2019/7/16 14:18:01 查看:917次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告徐某、严某共同诉称:2016年2月6日,原告经A公司介绍,购买被告房屋,三方签订了一份《房屋买卖居间合同》一份,约定被告将上述房屋以826000元的价格有偿转让给原告,同时约定双方应于2016年2月28日前去房管中心办理过户手续。合同签订当日,被告向原告收取了购房定金40000元,并按要求在房屋网签机构进行了网签挂牌登记。但是,春节后当原告按约到房屋托管中心办理相关手续时,被告却不予配合。后原告多次联系被告要求其按约办理房款交付事宜,但被告提出要求加价,由于被告的失信行为,导致至今未能办成房屋后续交易手续。

  鉴于被告无视合同约定随意毁约获取了房价上涨的不当利益,已造成原告经济损失,致使原告至今无法购得合同房屋。原告不得已诉至法院,请依法判令: 1、判令解除原被告于2016年2月6日签订的《房屋买卖居间合同》。2、判令两被告向原告退还购房定金40000元。3、判令两被告向原告按合同约定房屋总价826000元的20%支付违约赔偿金165200元。4、判令两被告承担本案诉讼费用。

  2、被告辩称

  被告陆某未作答辩,亦未提交任何证据。

  被告华某辩称,第一、同意解除原被告于2016年2月6日签订的《房屋买卖居间合同》。第二、被告陆某系身患残疾,无民事行为能力,当时在签订《房屋买卖居间合同》时告知了中介和原告,中介称可以代签,交易时被告陆某在场即可。但到了交易过户中心时工作人员发现陆某不能用言语表达意志,要求去公证处办理公证事宜。到了公证处公证人员发现陆某没有语言表达能力,智力低下,不同意办理公证手续,故房屋无法完成过户。第三、由于被告陆某系无民事行为能力,被告华某的代签行为当然无效。在签订《房屋买卖居间合同》时已将被告陆某的情况告知了原告和中介,房屋无法完成过户被告没有过错,被告不需要承担违约责任。

  二、法院查明

  北京市丰台区法院查明:2016年2月6日,华某作为出卖方(甲方),徐某作为买受方(乙方),A公司为居间方(丙方)签订《房屋买卖居间合同》一份,主要约定出卖方将房屋及相关附属设施出售给买受方。该房屋产权登记面积112.54平方米,房屋成交价格为826000元,定金为40000元;双方约定于2016年2月28日前去办理资金托管手续,托管资金共计700000元整,其中现金托管200000元,贷款500000元,托管当日买受方支付出卖方购房款80000元,贷款发放到交易中心托管账户后,双方共同办理过户手续。关于违约责任,若甲、乙双方在未办理网上挂牌网签交易手续前不履行合同的,视为违约,甲方违约应退还乙方购房定金,再赔偿乙方一倍购房定金,乙方违约则甲方收取的定金不予退还;甲、乙双方在网上挂牌网签交易过程中如有一方未按约履行义务,视为违约,违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金(不含定金),若违约逾期超过20个工作日,守约方有权单方面解除本合同。甲乙双方共同委托丙方进行网上挂牌、网签、备案等政府规定的相关交易过户手续。甲方先把房屋内贷款还清后,甲、乙双方办理网签托管手续。华某在落款处甲方签名并代其陆某签名,徐某、严某在落款处乙方签名,A公司在落款处丙方盖章。同日,徐某向华某支付购房定金40000元。

  2016年2月24日案涉房屋办理了网签备案手续。

  华某陈述陆某为无民事行为能力人,提交了一份陆某的残疾人证,该残疾人证发证日期为2013年3月27日,残疾类别为肢体二级残疾。

  三、法院判决

  北京市丰台区法院判决:

  1、原告徐某、严某与被告华某签订的《房屋买卖居间合同》解除。

  2、被告华某应返还原告徐某、严某定金40000元并支付违约金165200元,两项合计205200元。

  3、驳回原告徐某、严某其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为,两原告与被告华某签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示,依法成立且生效。但双方签订《房屋买卖居间合同》时,案涉房屋登记在两被告名下,被告陆某的签名由被告华某代签,虽被告华某认为被告陆某系无民事行为能力人,但根据被告华某提交的残疾证,仅注明被告陆某为肢体二级残疾,并未涉及到陆某精神状态的认定。现两原告及被告华某均对被告陆某的行为能力不申请鉴定,结合陆某2016年4月14日出院记录中查体记载的“神志清,精神软……”,被告华某主张陆某系无民事能力人无充分证据,法院不予采信。被告陆某作为案涉房屋共有权人,未在《房屋买卖居间合同》上签名,亦未事后追认,该合同存在事实上的履行障碍。另外,被告华某经原告催告办理资金托管手续时,明确要求增加房款,否则不按约履行合同义务,在此情形下原告有权单方解除该合同,解除通知到达被告华某即发生法律效力。两原告在2016年7月20日庭审中明确要求解除《房屋买卖居间合同》,被告华某当庭同意,故该《房屋买卖居间合同》于2016年7月20日解除,被告华某依据《房屋买卖居间合同》取得的购房定金40000元理应予以返还。《房屋买卖居间合同》明确约定,买卖双方在网上挂牌网签交易过程中如有一方未按约履行义务,视为违约,违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金(不含定金)。本案中,被告华某在签订《房屋买卖居间合同》时,明知案涉房屋共有人陆某患有肢体残疾,可能会影响到合同的履行,因此其在进行房产交易时更应审慎了解相关房产交易规则,以降低交易过户风险。但其贸然在《房屋买卖居间合同》中代替陆某签名,在案涉房屋交易进展到资金托管阶段又以陆某身体状况遭遇到有关政策限制为由要求增加房款,导致合同未能按约履行,其本身存在重大过错,理应承担相应的违约责任。两原告在签订《房屋买卖居间合同》应审慎确认所购房产的产权登记情况,其在明知案涉房屋共有人为陆某的情形下仍只与华某签订合同,导致合同无法继续履行,自身亦存在一定过错。考虑到案涉房屋因升值产生的差价损失并参考双方的过错程度,两原告要求被告华某支付违约金165200元在合理范围内,法院予以支持。被告陆某未在《房屋买卖居间合同》中签名,其对《房屋买卖居间合同》的解除没有过错,原告要求被告陆某退还定金并支付违约金无法律依据,法院不予支持。


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