土地使用权的取得

　　近年随着中国市场对外开放扩大，越来越多的外资企业考虑在中国投资设厂，在中国设立生产据点。由于中国的土地政策与其他国家有很大的区别，因此取得建厂的土地时，需要特别注意关联政策和有关手续等的具体内容，在此对此予以解释。

　　一、土地的公有制

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第2条“中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家形式”的规定，中国的土地按照所有权属性可分为全民所有的土地和集体所有的土地。全民所有的土地一般称为国有土地，集体所有土地是指农村集体所有的土地。中国不承认土地的私有。

　　二、土地使用权的取得

　　任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请取得建设用地的使用权。建设用地使用权的取得主要有土地使用权划拨和出让两种方式。划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为(《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8条)。

　　1、土地使用权的划拨

　　因为划拨土地使用权是无偿的，所以这种取得方式是有严格限制的，只有：

　　①国家机关用地和军事用地

　　②城市基础设施用地和公益事业用地

　　③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

　　④法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，才能以划拨方式取得(《中华人民共和国土地管理法》第54条)。一般的外商投资企业主要是通过土地使用权出让的方式取得土地。

　　2、土地使用权的出让

　　(1)签订土地出让合同时的注意点

　　以出让的方式取得土地应和土地管理部门签订国有土地出让合同。签订国有土地出让合同以后，要注意以下事项：

　　①必须按照合同约定支付土地使用权出让金。未按照合同约定支付的，土地管理部门有权解除合同，并要求违约赔偿。

　　②不能改变合同约定的用途。土地根据用途分为居住用地、工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、商业、旅游、娱乐用地、综合或者其他用地。土地用途会在合同里明确规定，建设生产用厂房是工业用地，使用者未经批准，不得改变土地的用途。

　　③按照合同约定的期限开工和竣工。如果未按照合同约定的期限开工，除了要承担违约责任以外，造成土地闲置的情况下，有可能被土地管理部门要求缴纳土地闲置费，并收回国有土地。

　　④按照合同约定的条件建设厂房。合同里明确规定了建筑总面积、容积率、建筑限高、建筑密度、绿化率等建筑规划条件，如果未按照合同约定的条件建设，除了按照合同约定缴纳违约金以外，不符合条件的建筑存在被要求拆除的风险，还可能影响不动产权证的取得。

　　(2)土地使用权出让最高年限

　　土地使用权的出让最高年限根据用途不用而不同，具体如下，企业一般会取得法律规定的最高年限的土地使用权：

　　居住用地：70年;

　　工业用地：50年;

　　教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年;

　　商业、旅游、娱乐用地：40年;

　　综合或者其他用地：50年。

　　(3)土地使用权期限届满的处理

　　出让合同规定的使用年限届满后，土地使用权终止，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得(《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第39条、第40条)，国家并不对地上建筑物、其他附着物给予使用者补偿。

　　(4)土地使用权的延续

　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请延期，除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回(《中华人民共和国城市房地产管理法》第22条)。

　　(5) 土地使用权的流转

　　依法通过出让取得的土地使用权，可以通过转让、互换、出资、赠与、抵押的方式进行流转，流转的情况下，需要根据相关法律法规的规定做变更登记。

　　(6)土地使用权的提前收回和补偿

　　国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不得收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿(《中华人民共和国城市房地产管理法》第20条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条)。