房改房的权利归属

　　基本案情：

　　本案中两原告系夫妻，被告是两原告的三女儿。涉案房屋原系原告一单位公有承租房，租金由单位直接从原告一工资中扣除。1996年，单位实施房改政策，原告一向单位申请以被告名义代表全家参加房改并将房屋登记在被告一人名下。但因被告性格强势，不仅不孝顺老人甚至殴打、谩骂两位老人，并扬言房子是她一个人的，随时可以将两位老人扫地出门。两位老人担心以后居无定所，无法安度晚年，遂委托我所为其争取房屋所有权。

　　本案争议焦点：

　　一、两原告对涉案房屋是否享有产权份额?

　　二、如果两原告对上述房屋享有产权份额，则享有的产权份额为多少?

　　对方观点：

　　一、我国《物权法》实行不动产登记制度，涉案房屋所有权证上仅登记被告一人，其为该房屋唯一产权人;

　　二、两原告是被告父母，双方之间不存在共同财产关系，不应当进行分割。

　　律师办案思路：

　　一、涉案房屋不同于一般的商品房，产权不能仅以登记为准，

　　两原告对涉案房屋享有产权。

　　1、1993年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》实行，

　　该政策明确规定“职工按成本价或者标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”。为响应国家政策，1995年《南京市深化制度改革方案》实行，根据该政策“职工购买公有住房坚持自愿原则，每户限购一套成本价住房”。根据上述政策我们可以看出，房改房不是一般的商品房，其本质属性是一种职工保障性分房，具有极强的政策性、福利性，其所保障的是整个家庭的住房问题。

　　2、1982单位为解决原告家庭住房问题，经原告一申请，单位将涉案房屋分给原告一家居住，并每月从原告一工资中扣除相应租金。 1996年单位参加房改，根据当时单位的相关政策，职工可以以自己名义参加房改，也可以以其同住直系亲属名义参加房改。因当时其他子女已经成家并有自己的住所，唯有被告一家和两位原告共同居住在涉案房屋内，考虑到自己年事已高，经协议协商一致，同意以原告一工龄折抵购房款，以被告名义参加房改，并办理一切手续。

　　综合以上两点，我们可以看出，房改房是特定历史时期实行的城镇住房制度改革产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，公有住房出售时，符合购买条件的家庭经协商一致，以其中一人名义购买,因公有住房分配之初的福利保障性质，受该房保障的其他人员不因其中一人购买而丧失，因此两位原告同样对涉案房屋享有产权份额。

　　二、两原告应对涉案房屋享有80%的产权份额。

　　房屋产权分割应充分考虑各产权人对涉案房屋的贡献大小等相关因素，根据我们调取的原告一单位留存的《江苏省省级机关出售

　　公有住房价格评估则算表》可以看出，因房屋折旧以及工龄折扣，最终以80%的折扣率购买了该涉案房屋。这80%的折扣率系因为原告一的职工身份以及长达36年的工龄，因此两原告对涉案房屋享有绝大多数的产权份额。

　　法院判决：

　　法院最终采用我方代理人观点，认定涉案房屋参加房改时，被告作为同住成年人，经协商一致以其名义购买，被告无其他证据能够证明涉案房屋属于其一人所有，故涉案房屋应属于原被告共同共有。另综合考虑涉案房屋成本价与实际购买价的差异以及造成差异的因素，确定两原告对涉案房屋享有60%的产权份额，并判决被告协助两原告办理房屋所有权共有登记手续。

　　律师总结：

　　从两位老人的角度来讲，最基本要求就是老有所养、老有所依，而被告未尽为人子女责任，对老人谩骂殴打，寒了老人的心，更是引起了其他姐妹的共愤，若非如此，两原告也不会如此去争取自己的合法权益。

　　从代理人的角度来讲，该案案情与现行有效的《物权法》存在冲突，我国物权法实行不动产登记制度。但物权法自2007年才开始实施，其不能完全否定国家福利性政策下既定的历史事实，不能否定房改房的本质属性，其对该部分遗留问题不具有溯及力，且物权法规也明确要保障实际产权人的利益。因此该案最重要的是把握好代理思路至关重要，从房屋的性质着手准备证据材料。虽涉案房屋建成年代久远，且原告一单位经过多次合并，但庆幸的是房改原始证据材料保存完好，单位工作人员也比较配合做相应的谈话笔录，庭前准备相对充分，这对于本案至关重要。