浅析购房者要求房地产破产企业返还购房款的问题

　　房地产企业在取得预售许可证的情况下，可以将正在建设的商品房预先出售给购房者。虽然法律规定商品房预售时需达到一定的建设要求，但该要求无法满足房地产企业在预售后可立即向购房者交付商品房的条件。

　　房地产企业预售商品房，与购房者签订商品房买卖合同。如在房地产企业正常经营的情况下，可依照合同约定向购房者交付商品房。但是，如房地产企业资金断裂，无法完成预售商品房的建设，在建工程变成人们俗称的“烂尾楼”的情况下，房地产企业则无法向购房者交付商品房。在房地产企业满足破产条件时，自行申请或被债权人申请进入破产程序时，购房者则面临要求破产企业返还购房款的问题。

　　(一)购房款返还请求权

　　根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第二条的规定，购房款返还请求权优先于承包人建设工程价款优先受偿权。但对于适用该条款的存在“消费者”及“大部分购房款”如何界定的问题。

　　关于《批复》第二条“消费者”的界定。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，将购买商品房的“消费者”界定为购买商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，对于支付“大部分购房款”则要求已付价款超过合同约定的总价款的50%。在房地产企业破产案件中，关于购房者购房是否用于居住目的，管理人无从得知，是否存在其他用于居住的房屋，也难以查询。从司法解释规定的权利基础出发，考虑管理人认定债权的可操作性问题，对投资还是消费进行认定的问题上，可通过对购房者购房数量和房产类型进行限制性解释，参照上述司法解释及地方出台的限购房政策，将一套住宅作为标准，即购买两套以上住宅的购房人，其第二套及以上住房不属于享有优先权的范围，购买商业性质的购房人也不属于享有优先权。因此，对于已支付50%及以上购房款的购房者，第一套住宅性用途的住房，其主张的购房款返还请求权的，其返还购房款请求权可优先于建设工程价款优先受偿权，当然的也优先于担保债权及其他债权。

　　在房地产企业破产案件中，也普遍存在购房者仅支付首付(不足50%)情况。按照上述规定，该部分购房者的购房款是不享有《批复》第二条赋予的优先权。但是，如果机械的将支付款项不足购房款50%的购房者纳入普通债权中共同分配，其最终能取回的购房款则少之又少。同时，因购房者仅支付部分款项，商品房买卖合同属于双方均未履行完毕的合同，《企业破产法》第十八条赋予管理人对双方均未履行完毕合同继续履行的选择权，如将该部分购房者的购房款性质认定为普通债权，则管理人出于债务人财产最大化的考虑，将牺牲该部分债权人利益，偏向性的选择解除商品房买卖合同。笔者认为，严格按照50%的比例确认其是否享有优先权，过于狭隘，也违背了《批复》第二条保障购房人生存权的立法目的。因此，应根据上文的结论判断购房者是否属于消费者的情况下，对符合居住用途唯一住房的购房者，可参考商品房买卖合同中付款条件的约定，扩大对“大部分款项”的理解，保障购房者的合法权益。

　　(二)“以房抵债”处理方式

　　在房地产企业破产案件中，还存在一种特殊情况的购房款返还请求权。该种情况产生的原因主要因为大部分房地产企业在陷入困境后，为摆脱困境会对外大量举债。债务到期后房地产企业无法偿还，则以商品房或期房折抵对外债务，该种情况俗称“以房抵债”。

　　“以房抵债”的情况，在破产企业案件中普遍存在，大体可分为两种情况，第一种，在签订借款合同的同时，签订了商品房买卖合同或以房抵债合同;第二种，借款合同签订在先，在借款合同到期后，再签订商品房买卖合同或以房抵债合同。对于第一种情况，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条已明确规定，抵债双方应认定为借贷法律关系。对于第二种情况，不宜以一刀切方法均不认可受偿方购房消费者的地位，而应根据实际情况，核查“以房抵债”的款项是否进入破产企业，并按上文结论判断其是否满足《批复》第二条的条件，再确定其是否享有优先权。