浅析商业地产租赁中的装修装饰条款

　　承租人对商业地产租赁房屋进行的装修在民法理论中属于添付物中动产与不动产的附合。《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》(以下简称《房屋租赁合同纠纷司法解释》)仅就承租人擅自装修及合同终止、解除后装修装饰物的处置作出了规定。

　　《合同法》第二百二十三条规定：

　　“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”即，承租人未经过出租人同意擅自进行装修的，可认定为侵害出租人财产权的行为，出租人有权要求承租人承担民事责任，包括但不限于恢复原状、赔偿损失等。

　　《房屋租赁合同纠纷司法解释》第九条至第十三条则从合同状态(包括合同无效、解除、期限届满)及是否经过出租人同意进行装修装饰(即善意添付及恶意添付)两个角度对装饰装修物的处置进行了约定。

　　《房屋租赁合同纠纷司法解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的认定标准。根据实务中最高人民法院法官对司法解释的解析 ，现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，一般按照装饰装修造价审计鉴定方法计算;残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减房屋占有使用期消耗的装饰装修价值来确定。因装饰装修造价费用在租赁期限内摊销完毕，因此占有使用期消耗的装饰装修价值即为已履行租赁期限内摊销的装饰装修费用。

　　注意事项

　　1.针对法律法规未规定的附合、未附合装饰装修物的处置

　　对于已形成附合的装饰装修物，因不能拆除或者拆除需花费巨大费用，为了保证充分地实现物的使用价值和效用，房屋租赁合同权利义务关系结束时由出租人取得装饰装修物的所有权较为合理 。法律法规并未规定对于合同终止或解除时，承租人是否有权自行剥离附合装饰装修物，仅规定了可折价、补偿、共同分担损失。未免疑义，出租人可在商业地产租赁合同中进一步约定承租人不得强行剥离附合装饰装修物的合同义务，以免对租赁物造成毁损，对出租人造成损失。

　　2.承租人按约定进行装修

　　商业综合体常常具有统一的装修风格，出租人应对各租户的装修风格进行把控，以符合整体形象。除了设置审核装修设计图的前置程序外，还可设置若承租人未按照审定的装修设计图进行装修的，应承担违约责任。

　　3.再次装修期

　　特定承租人因经营风格、形象设计、企业文化方面的改动，会向出租人提出给予较长的“再次装修期”的请求，即商铺在再次装修期间将有权对商铺进行重新装修，期间停业，并无需支付租金等费用。因商铺的翻新对于综合商业体提升商业形象具有益处，在承租人租期较长、品牌较为知名的情况下，出租人可考虑接受该条款。需注意的是，出租人应在条款中对再次装修期的天数进行限制，并约定除了租金以外，实际发生的公共事业费等费用应由承租人自行承担。