房地产企业进入破产程序前的金融债权投后管理与处置

　　在房地产企业进入破产程序前金融机构债权人就应当对其债权等权益的处置预先部署，以应对可能出现的危机。并且，对于金融机构债权人而言，在房地产企业已出现资金链断裂、偿债困难，但尚未进入破产程序的这一期间也是风险爆发最为集中的时期，一旦错过适当的处置时机，房地产企业便有可能通过剥离、转移核心资产等方式侵害债权人的权益。因此，金融机构需要重点关注以下几个方面：

　　(一)加强对房企经营状况的实时监控

　　金融机构通过不同途径向房地产企业发放投资款后，还应当继续对房地产开发企业进行严格的监管，在投资协议中就对投后管理的措施、监管程序等予以约定，如约定提高房企开发项目的自有资本金比例要求;约定房地产企业向投资人定期进行财务汇报的制度;约定投资人向被投房地产企业派驻管理人员;约定金融机构控制被投企业的证照、印章等，以实现对房地产企业的资本金、现金流和财务状况的监控，即便被投房地产企业出现资金流转困难等情况，金融机构也能够在第一时间了解情况，并采取相应的处置措施，甚至在房地产企业进入破产程序前完成对债权的快速处置，实现顺利退出。同时，一定的监管措施也能够督促被投房地产企业高效稳健运营、控制投资风险。

　　(二)对债务人偿债能力、债权债务关系进行梳理进行调查、梳理

　　金融债权人在知悉被投房地产企业出现债务危机时，应当立即聘请第三方机构对债务人偿债能力、债权债务关系等进行调查、梳理。

　　另外，由于目前房地产开发的融资方式复杂，也需要对真实的债权债务关系进行梳理。在A房企的某项目中就涉及了复杂的交易结构，包括两层SPV，并嵌入了信托计划作为资金通道，还设计了信托受益权的即期与远期转让。在该项目的融资结构中，B银行作为真实的债权人虽然承担着实质性的信用风险，但却并非是法律层面上的债权人，难以直接向融资方直接求偿。B银行将原交易结构中的所有合同收集后汇总分析，根据相关信息还原出真实的交易结构，并从法律层面厘清了B银行、资金方、基金管理公司、A房企等相关方的权利义务关系。并在此基础上与相关方沟通协调、寻找共同利益，促使相关方积极行权，从而把握住了债权处置的关键时机。

　　(三)及时启动诉前保全等法律程序

　　在房地产企业进入破产程序前，由于缺少司法机关或破产管理人等第三方的介入，一旦作为债务人的房地产企业存在恶意转移核心资产行为，金融机构等债权人的权益便可能受到侵害。因此，为了争取处置先机、保障自身的合法权益，金融机构债权人应当在察觉被投房地产企业出现偿债困难情况时应当立即就其债权向人民法院申请采取财产保全措施。通过快速推进司法程序，预防债务人转移资产，同时也能够掌握后续谈判的主动权。

　　(四)及时申请启动破产重整程序

　　在启动诉前保全程序并与债务人进行沟通、谈判等都无法解决债务危机的情况下，金融机构债权人就应当及时向人民法院申请启动破产重整程序，以避免房地产企业经营状况、财务状况进一步恶化。需要注意的是，目前在我国房地产公司通常的经营模式下，每个房地产公司都必然存在若干关联企业，作为债权人的金融机构也应当对这些关联企业提起合并破产重整，合并破产重整对于金融机构债权人的意义在于：

　　1.将关联公司合并重整，债权人一并受偿，可以有效防止形式意义上的壳公司破产，将破产企业及关联公司资产和利益的转移还原，最终纳入总体清算财产之内，有效遏制关联公司间利用关联关系非法转移资产、利益，逃避债务，损害公司全部债权人利益。

　　2.将关联公司合并重整，能够提高诉讼效率，节约破产费用。

　　3.债务人与其关联公司合并破产、重整也利于寻找意向投资方。在债权债务不明确、资产不明确、财务不明确的情况下，意向投资人不会作出投资的决定，不利于重整工作的开展;现行破产法律体系下的破产撤销权、破产无效和法人人格否认均无法在进入破产程序后关联企业财产难以区分的情况下发挥作用，也无法解决关联企业之间的不当交易行为。