买房定金能退吗

　　买房定金能退吗

　　徐景杰律师，广东诺臣律师事务所律师，在十多年的法律工作经历中，专注于房产纠纷、婚姻家庭继承纠纷，一直秉持专业、专注的理念，不断追求卓越;保持耐心、专心的态度，帮助分析解答、提出最有效方案。

　　很多购房者经过挑选，终于找到一套自己心仪的房子，这时购房者会与开发商签订一个认购协议，约定一定数额的定金作为买房的担保。但是有的时候购房者还没考虑好，头脑一热就交了定金，回到家后才发现一些问题。购房者直接和开发商说不买了拿回定金显然不可能，那么有没有什么办法可以拿回定金呢?

　　定金能不能退?

　　《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

　　目前开发商或出卖人在与购房者签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金。如果购房者不来与开发商或出卖人签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商是不退定金的。

　　这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使购房者在签约时处于受制于人的境地，购房者往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。

　　哪种情况可以退定金?

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　1、国家实施限贷或限购政策

　　由于近年房地产市场过于火爆，国家频频抛出限购、限贷政策，因政策变化导致买家无法履行合同。因国家政策变化不能履行合同的原因不可归责合同任何一方，因此买房人可要求解除合同退还定金。

　　还有很多购房者在买房前没有去银行查询自己的征信记录，在交付定金后签订合同时发现征信有问题，银行不能放贷，也无法继续履行合同，这种情况定金能退吗?因征信有问题不能贷款也属于不可归责当事人的原因吗?银行因为其本人征信不合格不放贷，看似属于银行的原因，但其实是因其个人征信引起，不属于不可归责当事人的原因。

　　2、合同条款达不成一致

　　交付定金时一般只签订定金合同或购房意向合同，如果后期在《商品房预售合同》谈判中因为合同条款达不成一致意见。《商品房预售合同》模板一般在交付定金时就公布在售楼处并在定金合同中已经明确购房者已经阅读并同意按照该合同来签订，一般不存在合同条款打不成意见的情况。然而，很多时候楼盘广告承诺与合同条款不一致或者销售人员在接待时虚假承诺，导致购房者在签合同时发现合同条款与之前承诺的不一致，而开发商不愿意修改合同条款。这种情况需要由购房者举证，所以应注意收集证据。

　　3、开发商违规销售

　　部分开发商未取得销售许可证就开始销售、明知房产产权存在问题不能销售而销售等。这种情况属于开发商违规销售，不属于不可归责当事人的原因。如果开发商违规销售导致商品房预售合同不能签订，购房者还可以主张双倍返还定金。

　　由于现在对房地产实行严格管控，房地产商在报建、施工、销售过程存在诸多违规事项，比如双合同。这些违规事项是否也必然导致合同无效?由于这些规定立法层级低，并不能作为认定合同无效的依据，只要合同能够履行，不影响合同效力，也不能据此要求退回定金。

　　因此，购房时一定要全面考虑好所看的房子是否完全符合自己的要求，同时仔细阅读合同文件，不要过于冲动。