签订了商品房认购协议不想买房了以后，可以退回购房定金吗

　　导读：几乎所有的开发商，在购房者进行购房时，都要求购房者在签订正式的商品房买卖合同(商品房销售合同)之前，先签订商品房认购协议书(或者为销售认购协议书)，但有一部分购房者在交纳了定金以后，由于各种原因，不想购买该商品房了，要求开发商退还定金往往遭到拒绝，由此就导致了很多房屋认购书纠纷。在众多房屋认购书纠纷中，购房者最关心的是，签订商品房认购协议书后，购房定金可以退吗?本律师就其承办的一案件分析解读，希望对大家有所帮助。

　　案例：2019年9月，李昊(化名)夫妇交了2万元定金认购了昆明某公司开发的位于昆明国家级开发区的某大型小区一套住房(此处隐去购房者和开发商的真实身份)，双方签订了认购协议，认购协议约定购房者应当于1月内签订正式的商品房买卖合同。于是购房者李昊夫妇按照认购协议约定，于2019年9月11日前去该公司售楼处签订商品房买卖合同。但是该公司提出要求先付房款，才能签合同，无奈李昊夫妇先行支付了2万元定金。2012年9月30日前该公司又发函催告2019.10.10日前去签订商品房买卖合同。而此时，购房者李昊夫妇了解到去银行面签，相关工作人员审核后告知原告二套房首付至少要35%，认购书上约定的30%不能面签。原告因一时也无法凑够35%的首付款，及时和开发商联系告知相关情况，申请退还定金或换一套小面积的户型，得到回复是定金不退，房子只能以小换大，不能以大换小。后来原告又多次与开发商协商，但开发商始终不同意。李昊夫妇就有想退房的打算，但又不知道该如何办，咨询了亲朋好友却几乎得到了不可能退的答复。在网上看到本律师写的有关购房定金的案例，就到本律师所在单位进行咨询。

　　在听了李昊夫妇的情况介绍以后，本律师结合有关法律关于购房定金的规定，对案件情况向李昊夫妇进行了分析，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。如果李昊夫妇以上述理由要求退房的话，肯定无法得到法律支持的，退房的结果就是定金要被开发商没收，如果想退房，必须是要由符合法律规定的理由。

　　案件处理方案：

　　一、到开发商售楼处交涉。鉴于开发商要求发函催告2019.10.10日前去签订商品房买卖合同。李昊夫妇甚至约了几个好友一起到开发商售楼处“闹”，要求开发商退定金，售楼处的销售经理也出面协调，但表示他们的协议和定金管理都是总公司统一来操作，他们无权处理，让他们通过司法途径解决。

　　二、通过法院起诉。李昊夫妇无奈委托本律师向开发商代理起诉，本律师在起诉状中提出因因不可归责于购房者和开发商双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的。开发商应当退还定金。该开发商在收到法院的应诉通知及传票以后，主动提出协商解决，本律师和委托人李昊夫妇来到法院，双方达成退房退款的调解协议，主办法官根据双方达成的协议出具了民事调解书。该案通过打官司后调解的方式，实现了退还全部房款的目的。当然这和该开发商是全国知名房地产上市公司，企业注重声誉，不希望对簿公堂有关。