房产的善意取得——对于善意取得的房产，能否要求返还？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　1.原告候某八一、候某八二、候某八三、候某八四、候某八五、候某八六诉称：

　　六原告是兄妹，2000年5月，六原告之父候某八与其母李某七在盐津县经合法手续办理国有土地使用权证书后自建房屋两间。2000年8月2日，原告候某八向盐津县房产管理所申请房屋产权登记，2000年9月4日盐津县人民政府颁发房屋产权证书给原告候某八，该房建筑面积103.42㎡。六原告随父母一直在该房居住至各自成家，2005年3月10日，六原告之父仙逝，该房一直由被告李某七独自居住至2009年。2009年至今，被告李某七将该房出租。2013年9月28日，被告李某七不慎将房屋所有权证书遗失，并于2014年3月19日在《昭通日报》上将该证书登报作废。

　　2015年1月，被告李某七电话告知原告候某八二因其害怕失火特让候某八二前往该房处将其棺木搬走，六原告才知晓被告李某七于2014年2月8日在未征得六原告书面同意的情况下，将文兴街14号房屋以318000.00元的低价出售给被告曹某九，并与被告曹某九签订了房屋买卖协议。该房位于盐津县佳慧超市正后方。该房屋系六原告之父候某八与被告李某七的夫妻共同财产，因此，在候某八去世后，六原告及被告李某七享有对该房屋其父亲部分的财产继承权，即享有该房屋的部分所有权，但原告六人及被告李某七一直未对其所留遗产进行分割。由于六原告及其被告李某七均为家庭成员，即该房屋为六原告及被告李某七共同共有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款之规定，共有房产未经其他共有人书面同意，不得转让。本案被告李某七擅自处分共同共有的房屋违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，两被告签订的房屋买卖合同系违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同应属无效。原告为了维护自身合法权益，现请求判决确认两被告间签订的房屋买卖协议无效。

　　2.被告李某七辩称：

　　因其中一个子女候某八四生活上有困难，我就把该房卖来补助他。

　　3.被告曹某九辩称：

　　原、被告双方签订的协议合法有效，系双方真实意思表示，且双方并没有违反平等自愿原则;被告曹某九购买该房屋时是出于善意，且在签订协议时，被告的几个子女也在场，原被告在公正机关要求公正时，公正机关要求六个子女都到场，因为种种原因都没到齐而未公正，但我们相信六原告表示愿意放弃自己的权利;六原告的继承权已超过诉讼时效，其诉讼请求已过诉讼时效;被告李某七将房屋出售给被告曹某九后，被告曹某九已搬进该房屋居住，且已居住了大半年时间，六原告从未阻止，该行为表示六原告已认可二被告的买卖行为有效。

　　二.法院查明

　　六原告提交的以上证据，经质证，被告李某七无异议，被告曹某九对证据无异议;对证据的真实性和合法性无异议，且与本案认定事实有直接因果关系，具有证明力，本院予以采信。

　　被告曹某九针对其答辩主张，向本院提交了以下证据：

　　盐津县公证处出具的赠与合同一份，证明六原告于2000年8月已将位盐津县号房屋的所有权赠候某八云与李某七。

　　经质证，六原告对其真实性无异议，但赠与合同的时间是2000年8月11日，与本案无关候某八云于2005年去世，候某八云去世后，六原告并未明确表示放弃其继承权利。

　　六原告对被告提交的证据真实性无异议，但该赠与合同与本案没有关联性，不予采纳为本案证据。

　　根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：

　　被告李某七候某八云系夫妻关系，原告候某八一、候某八二、候某八三、候某八四、候某八五、候某八六系被告李某七候某八云的子女。2000年5月，六原告之父候某八与其母李某七申请办理盐津县房屋国有土地使用权证书后自建房屋两间。2000年8月2日，六原告之父候某八与其母李某七向盐津县房地产管理所申请房屋产权登记，盐津县人民政府于2000年9月11日颁发产权所有权证书颁发给六原告之父候某八，在产权证书中明确记载：房屋所有权持证人候某八，房屋共有权人李富珍，共有权人所占份额50%，该房屋坐落于盐津县，房屋建筑面积为103.42㎡。2005年3月10日，六原告之父候某八去世。六原告之父去世后，被告李某七一直居住该房屋至2010年，随后被告李某七与原告候某八一居住不到一年后与候某八五居住至今。2013年10月28日，房权证盐津县房屋所有权证书遗失，并于2014年3月19日在《昭通日报》上登报作废。2014年2月8日，被告李某七与被告曹某九签订房屋买卖协议，协议约定：“李某七自愿将老房屋以318000元卖给被告曹某九;交易完成后，一切税收由乙方负责;被告李某七将土地使用证、房屋规划证转让给被告曹某九;房屋买卖完成后，如被告曹某九要将该房屋翻新，所产生的一切手续费用，全部由被告曹某九负责;被告李某七与被告曹某九签订的买卖协议自双方签字完毕及被告曹某九付给被告李某七现金后生效;房屋买卖协议生效后，甲乙双方不得违约，如有一方出现违约，将付给对方双倍违约金”。

　　另查明被告李某七和被告曹某九在盐津县签订房屋买卖协议时，有林世明、被告李某七子女候某八五及女婿赵宏在场。该协议签订后，被告李某七和被告曹某九曾去公证处要求公正，但因涉及六原告之父候某八死后的继承部分，六原告未同时到公证处表示放弃继承而导致该房屋买卖协议无法公正。

　　三.法院判决

　　被告李某七与被告曹某九签订的合同无效，由被告李某七返还被告曹某九购房款318000.00元。

　　四.律师点评

　　本案存在三个方面的问题，一是关于本案六原告的继承权是否超过诉讼时效的问题。二是关于被告李某七将该房屋出售给被告曹某九是否属于无权处分的问题。三是本案被告曹某九购买该房屋时是否属于善意取得的问题。

　　对于第一个问题，公民的合法财产应该受到法律保护。六原告与被告属于家庭共有成员，其该诉争的房屋应属于家庭共有财产。被告李某七出售给被告曹某九的房屋，该房屋在出售前属于被告李某七及其夫候某八的共同财产，候某八于2005年去世后，六原告及被告李某七均有权对候某八的部分进行继承，且法定继承的诉讼时效为20年，超过20年诉讼时效的，法律不予保护。六原告及被告在法定继承期间，未对其候某八的部分进行遗产分割，该房屋应为六原告及被告李某七的共同财产。被告李某七于2014年2月8日将共有房屋卖给被告曹某九，六原告在知道自己的权利被侵害的两年内向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。因此，被告认为六原告的诉讼请求已超过诉讼时效，不予支持。

　　对于第二个问题，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案位于盐津县房屋，在原告提交的房屋产权登记证书上明确记载房屋所有权持证人为候某八，房屋共有权人为李某七，共有权人所占份额为50%，该房屋属于按份共有。在候某八死后，其应所有的份额应由六原告和被告李某七共同继承，在继承期间，六原告及被告李某七未对其继承部分进行分割。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有”。六原告与被告李某七系家庭成员，该房屋应属于共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的动产或不动产作重大修缮的，应当占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但共有人之间另有约定的除外。这是不动产共有人处分共有物应当具备的法律要件。即按照物权法97条规定，共同共有的不动产处分应经全体共同共有人同意。被告李某七处分房屋时未经作为共同共有人六原告的同意，属于无权处分共有物，不能产生物权变动的效力。在庭审中，被告曹某九除口头陈述其六原告同意被告李某七出售该房屋外，并未向法庭提交证据证明六原告已同意被告李某七处分该房屋。被告李某七处理该房屋的行为属于无权处分。

　　第三个方面的问题，本案被告李某七将家庭共有财产在未征得其他共有权人的同意下擅自将该房屋处分给被告曹某九，属于无权处分。被告李某七虽是无权处分人，也是善意取得构成要件的一个因素。但善意取得的构成要件是：在主体方面，转让人须为无权处分人，受让人为民事行为能力人;客体方面，从《中华人民共和国物权法》第106条的规定可以看出，我国规定善意取得的客体包括动产和不动产，动产以交付为其公示原则，不动产以登记为其公示原则;主观方面，受让人应当是善意的。所谓善意，主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态;在客观方面，善意取得必须依一定的法律行为而存在，这是善意取得的前提。本案被告曹某九认为是善意取得，应取得房屋的所有权。结合善意取得的条件来看，被告李某七虽是无权处分，但被告李某七将房屋转让给被告曹某九后，其物权并未发生变动，未按照物权法的相关规定对不动产进行登记，且被告曹某九在明知候某八与李某七各占50%的产权，其候某八死后仍涉及其子女继承部分而购买，即明知被告非法转让而购买，不符合善意取得的构成要件。因此，被告曹某九购买该房屋不属于善意的问题。