：房产善意取得的形式——以房抵债的形式获得的房产，能否可以认定为善意取得

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　1.原告张某一诉称：

　　2007年4月10日，原告张某一依据济南市中级人民法院的民事调解书、民事裁定书与李某五签订房屋买卖契约，并向其支付50万元购房款，购买了现被执行的涉案房产并居住至今。2018年10月9日，济南市市中区人民法院在涉案房屋处张贴公告，告知济南铁路运输中级人民法院已对涉案房屋进行了评估拍卖，法院以流拍的价格抵偿给被告王某二，限房屋占用人原告张某一及其亲属于公告之日起五日内迁出。2018年11月1日原告张某一依据《合同法》第44条、《物权法》第15、106条规定主张对执行标的即涉案房产系善意取得，并提出书面异议。市中法院于2018年11月14日作出执行异议裁定书，驳回原告张某一的异议请求。原告张某一认为，涉案房屋在无法办理房产证的情况下，原告张某一不能知晓市中法院已查封的事实。因此，原告张某一是善意有偿取得。请求判令对位于济南市房屋及地下室停止执行;确认原告张某一为济南市房屋的所有权人。

　　2.被告王某二辩称：

　　第三人刘某三、巩某四与案外人李某五签订的《以房抵债协议》、《交房协议书》，在2006年6月27日就已由市中法院在驳回异议通知书及对李某五的调查笔录中示明无法对抗我的保全查封。巩某四与李某五签订的房屋买卖契约及确认其为所有权的请求在2009年6月25日已被铁路中院以执行裁定书予以驳回。原告张某一要求停止执行的请求，市中法院也已于2018年11月14日作出执行裁定书予以驳回。被执行人即本案第三人刘某三、巩某四与原告张某一、案外人李某五系恶意串通、转移财产行为。

　　3.第三人刘某三、巩某四辩称：

　　根据2005年6月30日第三人与案外人李某五达成的借款协议书及2006年1月10日交房协议书，作为本案第三人已于2006年1月10日将本案涉案房屋以以房抵债的形式抵偿给李某五，并由李某五进行占有、使用、收益及处分。本案第三人与原告张某一并不相识，并且也不存在房屋买卖契约关系，至于原告张某一是否善意取得该房屋应与案外人李某五进行确认，与本案第三人无关。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：

　　1、2005年6月30日，案外人李某五与第三人刘某三、巩某四及担保人张某甲签订借款合同，约定因刘某三、巩某四急需资金，由张某甲提供担保，从李某五处借款209万元，借款期限自2005年6月30日至2005年12月30日，并以千佛山西路房屋两处及附带车库、地下室为抵押。并约定，如到期不还，刘某三将两套房屋交给李某五，并协助办理过户手续。2006年1月10日，双方又签订交房协议，载明，因刘某三、巩某四未能及时还款，经双方协商将千佛山西路房屋两处及其附带车库、地下室交付李某五。上述房产系刘某三通过其父购得，刘某三在与山东省地方史志办公室签订购房协议第九条规定“如乙方出租或转让该房，必须征得史志办同意下，按国家有关规定执行”。

　　2、2006年6月15日，本院在审理王某二与刘某三、巩某四民间借贷纠纷一案过程中，根据王某二申请作出民事裁定书，冻结刘某三、巩某四银行存款人民币160万元或者查封、扣押其相应价值的财产。本院于2006年6月16日对刘某三、巩某四位于济南市千佛山西路房屋两处及附带车库、地下室进行了查封。因该房产尚未办理产权证书，故本院将查封情况通知了省史志办及刘某三本人，并由刘某三在查封笔录中签字，查封笔录中本院告知“上述房产允许刘某三、巩某四使用，禁止出卖、出借、转让”。同日，本院向省史志办主任刘某乙、该宿舍传达室工作人员进行调查，两人均证实：“该房产自2005年无人居住”。上述房产被查封后，刘某三不服提出复议。本院于2006年6月27日作出驳回复议通知书，驳回刘某三对本院关于财产保全裁定提出的复议申请。

　　3、2006年6月23日，案外人李某五曾以其与刘某三、巩某四存在借贷关系、涉案房产已于本院查封前抵押给其个人为由向本院递交解除查封和参加诉讼申请。2006年6月26日，本院对李某五进行调查询问，案外人李某五陈述：“……2005年6月30日，又签订借款协议书，本金200万元，未还利息9万元，共计209万元，借款人为刘某三、巩某四，张某甲为担保人，三方签订协议。约定用千佛山西路房屋两处及车库、地下室作抵押。刘某三将与省史志办签订的购房协议、收款收据及房门钥匙交给我。我没有在里面居住，但里面有健身器和按摩椅等用品。刘某三于2006年1月10日将101、102室房产钥匙交给了我。该房至今未办理房产证，因未经省史志办同意，也未办理抵押登记。因我住佛山苑小区，也未住进该房”。我院审判人员对其进行了告知：……本院审理的原告王某二诉刘某三、巩某四民间借贷纠纷一案，与你无法律关系，你不能参加诉讼。你与刘某三、巩某四双方签订的抵押协议，按《担保法》的规定，因未办理抵押登记，不能对抗第三人，故也不能解除查封。为了不影响该房的使用，本院可以取消封条，允许该房所有权人使用，但不得在本案诉讼期间变卖、转移、出租、出借或损坏房屋设施，你听清了吗?。”李某五答“听清了，我能否在市中区法院起诉刘某三?”审判人员告知：“209万超级别管辖，你可到有管辖权法院起诉。”

　　4、2006年6月29日，案外人李某五就其与刘某三、巩某四民间借贷纠纷案诉至济南中院。济南中院于2006年6月30日作出民事调解书，协议内容为：一、被告刘某三、巩某四欠原告李某五借款人民币209万元，两被告自愿以三方签订于2006年1月10日交房协议所载、已交付原告李某五居住的、济南市千佛山西路、面积约300平方米住房两套，抵偿原告李某五借款150万元;剩余欠款59万元由被告刘某三、巩某四于2006年7月3日偿还3万元，2006年12月31日前偿还7万元，2007年6月30日前、2007年12月31日前各偿还10万元，于2008年6月30日前将余款9万元还清;案件受理费20460元，由被告刘某三、巩某四于2006年8月31日前向原告李某五支付;二、上述用于抵债房产的房屋所有权证书及相关手续，由被告刘某三、巩某四协助李某五到山东省地方史志办公室和房产管理部门办理;三、如刘某三、巩某四不能按期履行任何一期还款义务，李某五有权就全部债权提起强制执行。该调解书生效后，李某五申请执行。济南中院于2006年7月11日作出民事裁定书，要求被执行人刘某三、巩某四协助李某五将位于济南市千佛山西路，面积约300平方米住房两套过户到李某五名下。

　　5、2006年8月8日，本院就王某二诉刘某三、巩某四民间借贷纠纷一案作出民事判决书如下：一、刘某三、巩某四于本判决生效之日起三十日内偿还王某二借款人民币160万元;二、刘某三、巩某四于本判决生效之日起三十日内以160万元为基数，按照银行同期贷款利率的四倍计算，支付王某二自借款之日起至还款之日止的利息。刘某三不服该判决，向济南中院提起上诉。后刘某三又于2007年1月16日申请撤回上诉。济南中院于2007年1月17日作出民事裁定书，准许上诉人刘某三撤回上诉，双方当事人均按原判决执行。判决生效后，王某二申请执行，本院于2007年2月1日立案。本院于2007年7月10日作出民事裁定书，因该处房产涉及另一案件诉讼，本案对该房产的处理需要等待另一案的处理结果，本案暂不具备执行条件，市中法院民事判决书中止执行。

　　6、2007年4月10日，李某五与张某一签订房屋买卖契约一份，约定由张某一以50万元的价格购买李某五所有的位于济南市房产及所属地下室一间，该合同第四条载明：“卖方上述房地产来源系他人借卖方款以房抵款得来，后经济南中院以民事调解书予以确认。该房因建设方原因截至目前尚未办理房屋产权证，在办理房产证条件成熟时，卖方负责协助买方办理产权过户手续。双方签订契约后，若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务，概由卖方负责清理并承担民事诉讼责任，由此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿……”2007年5月4日，李某五向张某一出具收条一张，载明：“今收到张某一房款计伍拾万元整。”2007年7月起，原告张某一在涉案房产居住至今。本案审理过程中，原告张某一陈述该50万元房款最初系其以现金方式分几次给付李某五，由李某五分别出具收到条。后因其不放心想要银行的转款单据，就要求李某五在2007年5月4日期间将50万元转回至其农行卡中，其在农行卡中取出后又重新存入李某五账户，从而取得银行的存款凭证。被告王某二对原告张某一上述陈述不予认可，主张张某一与李某五之间系为了对抗执行，转移资产而进行的虚假买卖，不存在真实交易关系。

　　7、原告张某一主张其向李某五购买涉案房产后已向省史志办理了产权变更手续并自2007年夏天开始在涉案房产居住至今。为证实主张原告张某一向本院提交采暖费收据、常住人口登记卡、有线电视收费凭证一宗、物业费收据一宗、水电费收据一宗。常住人口登记卡显示原告张某一之夫许建军于2017年10月26日因购房落户于涉案房产;采暖费收据、有线电视收费凭证、物业费收据、水电费收据均显示涉案房产处的客户或用户名称为张某一。被告王某二认可张某一自2007年8月在涉案房产居住至今，对采暖费收据、常住人口登记卡、有线电视收费凭证、物业费收据真实性无异议，但主张许建军落户行为及原告张某一以自己名义缴纳上述费用并不能证实其已在省史志办办理产权变更登记手续，租赁房屋也是需要缴纳上述费用的，且省史志办也曾经向法院出具过证明，并不同意刘某三出卖涉案房产。第三人刘某三、巩某四对原告提交上述证据认为与其不具有关联性不发表质证意见。

　　8、2007年7月23日，因王某二认为民事调解书侵犯了其对已经查封房屋的合法权益，向济南中院申请再审，济南中院立案复查后作出民事裁定书，对案件进行再审。济南中院于2008年4月8日作出民事判决：一、撤销(民事调解书;二、原审被告刘某三、巩某四于本判决生效之日起十日内偿还原审原告李某五借款人民币209万元及利息。李某五不服该判决，向山东省高级人民法院申请再审。省高院于2009年12月7日作出裁定，提审本案。省高院于2010年2月26日作出民事判决，维持济南中院民事判决。

　　9、2008年8月14日，本院作出责令责任人限期追回财产通知书，责令李某五自本通知送达之日起五日内追回擅自处分的刘某三所有的坐落在济南市千佛山西路房屋两处及地下室、车库;逾期不能追回的，承担相应的赔偿责任。

　　以上事实，有执行裁定、民事调解书、房屋买卖契约、收条、协助执行通知书、民事裁定、民事判决、民事判决、采暖费收据、常住人口登记卡、有线电视收费凭证一宗、物业费收据一宗、水电费收据一宗。常住人口登记卡及当事人的陈述等证据予以证实。

　　三.法院查明

　　驳回原告张某一的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　本案争议焦点问题为原告张某一能否以善意取得为由要求确认其为济南市中区千佛山西路两处房产及地下室的所有权人并停止对上述房产的执行。

　　原告张某一主张其购房系在济南中院民事调解书生效期间，其作为普通大众对涉案房产已在另案中被市中法院查封并无从知晓。当时看到济南中院的生效调解书及售房人李某五在涉案房产中实际居住的情况，原告张某一认为李某五系房屋所有权人，因此向李某五购买了涉案房产，并向李某五支付了合理对价50万元。涉案房产也早已在2007年购房时由李某五协助向省史志办变更登记张某一为房屋所有权人并由张某一居住10余年，故原告张某一应善意取得涉案房产。被告王某二主张原告张某一与李某五间的房屋买卖契约、系原告张某一与李某五、刘某三恶意串通，为对抗市中法院民事判决的执行伪造的民事调解书与民事裁定书是案外人李某五与第三人刘某三隐瞒涉案房产已被查封事实，欺骗法官取得，且也已经经合法程序予以撤销，自始不再具有法律效力。采暖费收据、常住人口登记卡、有线电视收费凭证、物业费收据虽登记为原告张某一，但不能证实原告已在省史志办登记为房屋所有权人，租赁房屋也是需要缴纳上述费用的，且省史志办也曾经向法院出具过证明，并不同意刘某三出卖涉案房产。

　　根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，适用善意取得，应符合以下四个要件：其一，让与人对让与的不动产无处分权。对财产的处分权是属于财产所有权人，如果让与人有权处分则不适用善意取得;其二，受让人受让该财产是善意的。财产的善意取得以受让人善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。所谓“善意”，即受让人对转让人无处分权的情形不知情。其三，受让人取得不动产是基于合理的价格。

　　善意取得以有偿取得为前提条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。其四，已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要形式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有善意取得适用的余地。符合以上四个条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。纵观本案，根据原告张某一陈述，其在已知涉案房产不具有办理产权证书条件的情况下，依据对济南中院民事调解书及民事裁定书的购买涉案房产。但在济南中院民事调解书调解协议第二项中，曾明确载明涉案房产的房屋所有权证书及相关手续，由刘某三、巩某四协助李某五到省史志办和房产管理部门办理。

　　根据常理，原告张某一作为消费者，购买大宗不动产，应首先根据调解书载明内容前往上述部门核实涉案房产是否已经按照调解书内容履行，即产权证书或其他手续是否已经实际办理登记至李某五名下。根据省史志办出具的证明可证实，该单位自始不同意刘某三擅自处理涉案房产。如原告张某一曾前往省史志办要求办理权属变更登记手续，对此情况应清楚知悉，其在明知涉案房产的产权机关不同意原房主处置房产的情况下仍坚持购买涉案房产，本院难以认定其购房行为具有善意。另如原告张某一未前往省史志办了解涉案房产登记情况，即在未核实民事调解书履行情况下，就向李某五购房并支付全部房款的行为亦与常理不符。其二，涉案房产至今未办理房屋所有权证书，省史志办亦不同意该房产进行转让，仅凭原告张某一提交的物业费、水电费、取暖费收据及常住人口登记卡，无法证实其已完成涉案房产权利的变更登记手续。综上，通过原告张某一提交的相关证据不足以证实其购房时具有善意，且原告张某一亦无证据证实其购房后已作权利变更登记，故对其关于善意取得涉案房产的主张不予支持。