​中介谎称房屋满五唯一，买方多承担的税费由谁来背锅？

　　买过二手房，或者正在看二手房的人都知道，“满五唯一”、“满二唯一”对于房屋总价有着很大影响。不同的购房年限，对应的买方应当承担的个人所得税和增值税也会不一样。

　　牛铁柱：吴律师，在吗在吗?

　　吴律师：我在，牛铁柱，你又遇上什么事儿了?

　　牛铁柱：这不前段时间我那损友终于把300万还给我了，我想着还是赶紧买套房吧。

　　吴律师：然后……你买房碰到纠纷了是吧?

　　牛铁柱：知我者莫若吴律师~就我那个中介，在给我宣传房子的时候，宣传单上明明写了满五唯一，结果过户的时候不动产登记中心查的不是满五唯一。害我白白多交了好些税，我能告房东不?

　　吴律师：这事儿房东也没有故意隐瞒，这个锅应该是中介的。可以去起诉中介，你现在赶紧把证据整理好。

　　牛铁柱：好嘞~

　　一般二手房买卖中，买卖双方会在购房合同中约定：由买方承担一切税费，合同价即为卖方的净到手房款。

　　因此，对于买方来说，税费的多少直接影响了总支出，尤其是在房屋合同价比较高的情况下。

　　根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)“四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”

　　也就是说“满五唯一”是免征个人所得税的，个人所得税的税率为20%。

　　以总价200万元、原价160万元、面积80平方米的首套房为例，对比一下满五唯一和非满五唯一的税费差别。

　　(1)满五唯一

　　增值税：0元

　　契税：200万×1%=2万

　　个人所得税：0元

　　(2)满五年非唯一

　　增值税：0元

　　契税：(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

　　个人所得税：(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万

　　需要缴纳的税费共5.57万元。

　　(3)满两年不满五年

　　增值税：0元

　　契税：(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

　　个人所得税：(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万

　　需要缴纳的税费共5.57万元。

　　(4)不满两年

　　增值税：[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万

　　契税：(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

　　个人所得税： (200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万

　　需要缴纳的税费总计14.1万元。

　　简单算了一下，差距还是很大的。有些时候中介会为了成交而谎称交易房屋满五唯一，也有些时候中介未能清楚核实交易房屋的情况。

　　针对不同房屋类型，满五满二的起算时间也有所不同：

　　1.商品房

　　商品房是以契税完税发票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算。

　　2.夫妻更名(包括离婚析产)的房产

　　如果房子为夫妻更名(包括离婚析产)的房产，应按照更名前的日期界定。

　　3.房改房

　　针对房改房有三个时间：房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的收据日期。根据孰先原则，这三个时间哪个在前面就按照哪个计算房屋满5年或者满2年，但需要查验收据的章或购房合同的章要一致收据才有效，只要一个日期满2年或满5年就可以。

　　4.赠与的房产

　　赠予的房产按照赠予前的日期界定是否满5年或者满2年。另外房产权属来源一半继承，一半赠与的房子，再次交易时可以按照继承、赠与前的购房日期来核定购房年限。

　　5.继承所得房产

　　继承所得的房产按照继承前的日期界定。

　　房屋中介是专业机构，其负有对房屋状况进行审查的义务。如果因为中介的故意或者过失导致买方在支付定金、签好合同后才知悉房屋情况，买方可向中介主张由此导致的多支付的税金。