房产交易合同——签订合同后未有购房资格，能否算不履行合同？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告陈某一诉称：原告于2017年3月5日由被告推荐介绍，准备购买位于某某市某某区某某路XX1号房产1套，于当天签订《房产交易合同》。2017年3月31日，某某市发布《某某市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，自2017年4月1日起执行。该意见明确规定：非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。原告作为北京市户籍居民，不具有购买该房产资格。被告在为原告服务过程中，未能尽到服务职责。原告为维护自身合法权益，现请求法院判令被告返还原告支付的买卖费用166000元;判令被告对原告做出经济补偿100000元;

　　被告辩称

　　被告某某公司辩称：针对原告的第一项诉讼请求中各项费用与真实交易的费用款项不符，第二项诉讼请求没有事实与理由为根据，原告所陈述的二被告在限购政策出台后没有明确告知原告已经失去购买资格的陈述与事实不符，在2017年4月1日出台相关政策后，二被告就已通知客户和业主双方因政策客户已经失去了购买资格，但客户这边还在尽量的去想办法，2017年4月6日确定了客户夫妻双方均没有购买条件，随后客户与业主达成一致，让原告姐夫代其购买，但因原告姐夫一直在外地，将事情拖到了2017年4月底，在原告姐夫回到天津后，去银行办理贷款手续，发现原告姐夫逾期太多，银行不予办理贷款，故合同无法继续履行，在整个交易过程中二被告积极履行合同，并协助原告尽量的去想办法能够购买房屋。双方签订的房产交易告知书中明确约定签订完买卖合同后就视为被告方居间服务已完成，在双方签订的中介服务合同中被告已完成大部分的经纪服务事项，并且后续没有完成的事项也不是被告方的原因，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

　　二.法院查明

　　本院经审理查明如下事实：被告某某公司是从事房地产经纪服务、商品房销售代理的有限责任公司。2017年3月5日，被告某某公司作为居间人撮合原告陈某一与案外人黄某二签订《房产交易合同》。合同双方约定案外人黄某二将其所有的坐落于某某市某某区某某路XX1号房屋以7500000元的价格出售给原告陈某一，原告陈某一按照合同约定给付案外人黄某二定金150000元。

　　同日，原告陈某一与被告某某公司签订《某某市房地产经纪服务合同(房产承购)》，该合同主要内容为：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《某某市房地产交易管理条例》、《房地产经纪管理办法》等有关法律、法规，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就甲方委托乙方提供房产购买的经纪服务达成如下条款：需求房产区域为某某市某某路，房款价7500000元。乙方为甲方提供的房地产经纪服务包括1、提供与购买房产相关的法律法规、政策、市场行情咨询。2、提供甲方意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同。3、对符合甲方基本要求的房产进行产权调查和实地看房。4、指导甲方签订房产交易合同。5、协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等。6、代办产权过户手续。7、代办贷款手续。甲方应按双方约定向乙方支付经纪服务费，同日，原告在被告提供的《房地产交易告知书》格式合同上签名。该告知书载明：“撮合并协助委托人签订《房产交易合同》、《房屋租赁合同》，该合同签订后，即为我公司完成委托双方提供的居间服务。”

　　另查明，在上述房屋交易过程中，2017年3月31日，某某市发布《某某市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，自2017年4月1日起执行。由于限购政策的出台，原告不具有购买该房产资格。为此，原告于2017年5月11日起诉案外人黄某二、被告某某公司房屋买卖合同纠纷一案，经调解，双方当事人达成如下协议：“一、原告陈某一与被告黄某二于2017年3月5日签订的《房产交易合同》解除;二、被告黄某二于2017年12月31日前返还原告陈某一定金144000元。”本院于2017年7月18日作出民事调解书对上述协议予以确认。

　　三.法院判决

　　被告某某市某某房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内一次性退还原告陈某一经纪服务费110000元;

　　四.律师点评

　　居间人的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并在居间人促成合同成立后，依据约定向委托人收取报酬。本案中，原告与被告某某公司签订的《某某市房地产经纪服务合同(房产承购)》系双方真实意思表示，具有合同约束力，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务，亦应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。现因某某市房屋限购政策出台导致原告不具备购房资格，导致合同不能继续履行，原告与案外人黄某二于2017年3月5日签订的《房产交易合同》经诉讼调解协议解除，故原告与被告某某公司签订的《某某市房地产经纪服务合同(房产承购)》依法应予解除。原告主张房屋限购政策出台后，二被告未告知原告导致原告因不具备购房资格无法进行房屋买卖。对此，二被告不予认可，且原告针对该项主张并未提供相关证据予以证实，无法采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

　　居间服务是一项综合性服务，包含信息服务、提供三方合同、代办贷款、代办过户、验房等多项服务内容，本案中，被告某某公司在未全部完成居间服务内容的情况下，应退还原告部分经纪服务费。庭审中，被告某某公司主张其拟定的《房地产交易告知书》中规定撮合并协助委托人签订《房产交易合同》后，即完成委托双方提供的居间服务，原告在其拟定的《房地产交易告知书》上签字确认。被告某某公司以此为由拒绝退还原告经纪服务费，被告某某公司拟定《房地产交易告知书》中该条款存在免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该格式条款应认定为无效，故对于被告某某公司的该项抗辩意见不予采纳。结合本案实际情况，兼顾合同履行情况、根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告某某公司退还原告经纪服务费110000元。原告主张被告某某公司给付其经济补偿金100000元，于法无据，且被告某某公司不予认可，难以支持。