房产交易合同——旧合同未解除签订新合同，房产产权如何认定？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告诉称：原告于1997年12月23日与被告李某一签订《房产转让协议》，由原告向被告李某一买受某某市某某小区XX1号房，并经某某市公证处公证。协议签订后，原告依约付清了房款。同时，被告李某一与原告丈夫王某三签订了《委托书》，由被告李某一委托王某三代为领取该套房产的《房地产权证》及办理该套房产过户给原告的相关手续。《委托书》同样办理了公证手续。此后，王某三因经济问题被判刑入狱，无法履行《委托书》的委托事项。王某三被释放后，准备前往有关部门办理该套房屋的相关手续，却发现该房已被过户至被告莫某二名下。被告莫某二于1999年9月22日就该套房屋与被告黄某五签订了房产买卖契约，并过户至自己名下。为了维护自身合法权益，请求法院判令确认两被告1999年9月22日的房产买卖行为无效，被告莫某二将某某市某某小区XX1号房归还原告。

　　被告辩称

　　被告莫某二辩称：原告自始至终都不是物权人，相关诉讼请求不应得到支持。原告与被告李某一的协议即使合法有效，涉案房产由于未办理过户手续，在当时仍然是被告李某一的财产，不是原告的财产，如果本被告侵犯了他人的财产，那侵犯的也是李某一的财产，不是原告的，所以原告请求返还原物是没有事实及法律依据的，应予驳回。被告李某一与本被告已签订房屋买卖合同并办理了产权转移登记，且经过公示没有异议，本被告业已取得涉讼房屋所有权。本被告作为讼争房屋的《房地产权证》的合法持有人，便是讼争房屋的唯一合法的所有权人。讼争房屋归本被告所有的事实已经国家行政机关确认，依法予以公示公开。四、本被告已支付所有购房款项，并已取得全部的凭证原件，如果购房者已依法完成所有房产购置手续，取得房屋产权证，并居住达十六年，却由于各种原因而无法拿出购房款凭证，就可能被认定为当时未交付购房款，无论从证据法则还是经验法则分析，都是不成立的。

　　二.法院查明

　　经审理查明：原告丈夫王某三与被告李某一是有业务往来的朋友，被告莫某二与丈夫钟某四均是王某三所开办公司的员工。某某市某某小区XX1号房是被告李某一于1992年购买的政府补贴出售房屋。1997年底，原告丈夫王某三向被告李某一表示欲购房给员工钟某四居住。1997年12月23日，原告与被告李某一签订《房产转让协议》一份，该协议约定：一、甲方将座落在某某市某某小区XX1号房房产连同配套设施、电话作价壹拾壹万五仟元转让给乙方。二、本协议签订之日，乙方将上述房款付还甲方;甲方将房屋移交乙方使用。三、有关上述房产转让、过名的一切税收和费用均由乙方负责;但甲方应无偿协助办理有关手续。四、甲方保证上述房产转让前不存在任何影响及致本转让无效的情况。协议签订后，原告将房款115000元付还被告李某一，被告李某一也将房屋锁匙及该房相关手续交付原告。

　　同年12月30日，原告夫妻与被告李某一夫妻共同在某某市公证处为《房产转让协议》办理了公证。同时办理公证的还有《声明书》、《委托书》，《声明书》是李某一妻子吴某八表示对房屋转让没有异议。《委托书》则是被告李某一及其妻吴某八因该房产尚未办妥《房地产权证》，共同委托原告丈夫王某三到国土房产管理部门领取该房《房地产权证》及办理有关手续，代为到房产交易管理部门办理有关房产交易、过名手续。遂后，原告之夫王某三将房屋交给被告莫某二之夫钟某四，同时将该房屋相关手续交给钟某四。1998年起被告莫某二与丈夫钟某四在讼争房屋居住使用至今。1998年10月14日，被告莫某二领取了产权人为李某一。1999年，被告莫某二之夫钟某四以该房是原告之夫王某三给其居住为由，要求被告李某一共同到房产部门办理产权过户手续。

　　同年9月22日，被告李某一与被告莫某二共同在某某市某某土地房产交易管理所签订了《某某市房地产买卖契约》，契约载明被告莫某二向被告李某一买受某某市某某小区XX1号房，一次性付清购房款185000元。同时由被告莫某二向某某土地房产交易管理所提交讼争房屋过户的相关手续。在签订《某某市房地产买卖契约》过程中，被告李某一实际没有收取被告莫某二购房款185000元。2002年，被告莫某二因遗失该证，同年9月4日登报声明。2003年1月10日，某某市房管部门补发了产权人仍为莫某二的《房地产权证》。

　　三.法院判决

　　一、被告李某一与被告莫某二1999年9月22日签订的《某某市房地产买卖契约》无效。

　　二、被告莫某二及其亲属于本判决发生法律效力之日起六个月内将某某市某某小区XX1号房交还原告林某七管业使用。

　　四.律师点评

　　本案争议焦点为：一、讼争房屋是原告向被告李某一购买后借给被告莫某二的还是被告莫某二向被告李某一购买的;二、两被告签订的《某某市房地产买卖契约》是否有效;

　　关于讼争房屋是原告向被告李某一购买后借给被告莫某二的还是被告莫某二向被告李某一购买的问题,原告与被告李某一签订的《房产转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该转让行为合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，原告依约支付被告李某一购房款，被告李某一也依约将讼争房屋及相关手续交付原告管业使用及存执，双方已履行了合同的主要义务。原告在取得讼争房屋后，其夫王某三将讼争房屋交给其员工被告莫某二及其丈夫钟某四夫妇居住使用，同时将该套房屋的相关手续交由被告莫某二夫妻存执，被告莫某二因此获得讼争房屋的使用权，但并不因此而拥有该房所有权。两被告应对签订《某某市房地产买卖契约》给原告造成的损失承担相应的民事责任。鉴于原告明确表示不向被告李某一主张权利，根据不告不理的原则，对被告李某一应承担的民事责任不予审理。

　　关于两被告签订的《某某市房地产买卖契约》是否有效的问题。被告莫某二虽抗辩讼争房屋是其向被告李某一购买且已支付购房款，但却未能举证证明，且被告李某一也予以否认，故被告莫某二这一抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。因两被告在签订《某某市房地产买卖契约》时，被告李某一没有收取被告莫某二的购房款，被告李某一只是协助办理房屋过户手续，两被告所签订的《某某市房地产买卖契约》不符合房屋买卖的形式要件，买卖双方没有支付合理的对价及交付标的物，是以合法形式掩盖非法目的而签订的虚假合同。因此，两被告签订的《某某市房地产买卖契约》是无效的。原告请求判令被告莫某二将讼争房屋归还原告的诉求合理合法，依法应予支持。