婚前房产婚后出售的，用卖房款再购得的房产在离婚时应该如何处理？

　　王某、丁某2003年年初登记结婚。结婚用房是王某2002年购买的，产证登记在王某一人名下，总价值40万左右。到2003年两人结婚时，该房子还欠10万多元贷款，这部分贷款由两人婚后共同偿还。2004年，丁、王两人决定卖掉这套房子再购房。2004年3月22日，王某将该房子以72万元的价格售出。同年6月15日，王某用该笔房款又购买了另一套总价160万元的房子，首付70万元，剩余90万元以王某名义贷款，房产证登记在王某一人名下。后来王、丁两人因种种原因离婚。2005年8月王某向法院提起诉讼，要求离婚并主张160万元的房子应当认定为他的个人财产。而丁某则认为：第一套40万元的房子的确是王某婚前购买的，但是两人结婚后共同还贷，因此认为对这套房产自己享有权利，而后王某将该房出售又购得的新房，该房是在婚姻关系存续期间取得，虽然登记在王某一人的名下，但是应当认定为两人的共同财产，因此要求依法平均分割该房产。

　　婚前的房产可能多是用于个人居住，婚后随着家庭成员的增多，很多情况下都需要重新购房，如若将婚前的房产出售再以购房款重新购房的，该套房屋在离婚时如何处理，是一个实践中值得研究的问题。对于这一问题，法律规定并没有明确的答复，不同的法院在司法实践中可能依据具体情况有不同的处理。根据《上海市高院关于适用最高院适用婚姻法的司法解释(二)的若干解答》的规定：当事人以个人财产购买了房产在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产形态的变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，仍应依原物所有权归属为个人所有。根据上述司法解释，再购得的房产一般应归于婚前房产所有一方，因为卖房款是再购房时资金的主要来源，当然，还需要结合房屋登记情况来考虑。但是其他省市地区的法院可能会做出不同的判决，对这种区域的差别，没有统一的标准，只能参考当地的规定做出适当的判断。中国近几年房价涨幅较大，对于升值的部分可以视为一种收益，具体实践中，在判断个人财产于婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，人民法院会根据案件实际情况，对各种形式个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断，若是基于原个人财产的自然增值，则该增值部分为个人所有;若是基于夫妻共同经营行为所产生的增值，则通常认定为共同所有。此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后的投资行为所产，无证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有。

　　上述案例中，第一套房产主要由王某出资且登记在王某名下，因此第一套房产是王某的个人婚前财产。结婚后，王某将该房卖掉，又用房款付首付购得第二套房产，并以个人名义用个人婚前财产还贷，故该第二套房产也应当认定为王某的个人财产。但是丁某参与了第一套房屋的还贷，对于这一部分，王某应给予丁某一定的补偿。至于房产升值的部分，因为该升值部分是基于王某婚前个人财产而随市场浮动自然产生，并非王某、丁某共同经营所得，因此对该增值部分丁某无权要求分割。将婚前房产出卖再购买房产这只涉及个人财产形式的转换，而不是性质的转变，因此仍旧认定为个人财产更为合适。如果认定为共同财产的话，就会出现这样一个怪象：婚前的买的房子如果不卖的话，认定为个人财产，而一旦出售就变为共同财产，这样的处理方式有点荒唐。