建设工程所有权转移后能否行使工程价款优先受偿权

　　建设工程所有权转移后能否行使工程价款优先受偿权

　　文章主题：建设工程所有权转移后，承包人还能否主张建设工程优先权。

　　建设工程优先权的立法目的：

　　《合同法》第二百八十六条赋予建设工程承包人优先权的立法目的在于解决工程款拖欠问题，进而确保建设工人工资实现，以保障其基本的生存权。

　　建设工程优先权的法律性质：

　　《合同法》第二百八十六条规定:"发包人未按约定支付价款,承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程的折价或者拍卖的价款优先受偿。明确规定了建设工程价款的优先受偿权利，其既不属于抵押权、也不属于其他担保权利，而是优于担保权利的一种法定优先权，介于生存权与担保物权之间的一种特殊权利，不仅具备担保物权的物权属性，同时优于担保物权。虽然理论中部分观点认为该权利属于法定抵押权和不动产留置权。但实践中，在发包方将建设工程抵押给第三人时，承包人依然可以优先于第三人的抵押权优先受偿。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　故实践中，通过法院的判例也可以看出该权利法律性质，即建设工程优先权具备担保物权的性质，并优于担保物权，属于特殊的法定的优先权。该优先权基于法律的规定直接在债务人的财产上设立，无须转移财产的占有，也无须登记，优先权是不以占有或者登记为公示要件的权利。

　　建设工程所有权转移后，承包人还能否主张建设工程优先权：

　　根据最高法的观点，法定优先权属于担保物权，具有一定的追及效力，其功能是担保工程款优先支付，该权利依附于所担保的工程而存在，即使被担保的工程发生转让，也不影响承包人优先受偿权的行使。

　　最高法民一庭最新出版的《民事审判指导与参考》2016年第1辑(总第65辑)一书，在“民事审判信箱”栏目中对各地方法院在民事审判中提出的疑难问题进行了解答，对司法实务具有指导和参考意义。

　　【问】

　　建设工程债权转让后，受让人是否享有优先受偿权?

　　【答】

　　建设工程债权转让后，受让人也应享有优先受偿权。

　　建设工程承包人转让其在施工中形成的债权，受让人基于债权的转让而取得工程款债权，因而其应当享有该工程款的优先受偿权。法定优先权属于担保物权，具有一定的追及效力，其功能是担保工程款优先支付，该权利依附于所担保的工程而存在，即使被担保的工程发生转让，也不影响承包人优先受偿权的行使。

　　例外规定:建设工程优先权不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项后消费者。

　　根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

　　同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

　　(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。