不动产抵押权的善意取得

2009年4月，杨某与魏某签订房屋买卖协议一份，约定杨某将其名下的一处房产以23.6万元的价格转让给魏某，杨某收到首付款7.6万元后，为魏某办理房屋权所有权转移登记手续，魏某以该房产取得银行抵押贷款的同时支付余款16万元，杨某再行交付房屋。之后，魏某向王某借款人民币15万元，将其中7.6万元支付给了杨某。杨某又与魏某、王某就房产转让一事签订了一份补充协议，并将房屋所有权登记在了王某名下。2009年7月，王某与孙某签订借款合同一份，约定王某向孙某借款16万元，月息3%，期限为一个月。为保证还款，王某以登记在其名下的涉案房产为孙某办理了房屋抵押登记手续。后杨某以魏某、王某为被告，以孙某为第三人提起诉讼，主张其与魏某、王某签订的买卖合同及补充协议无效，并请求人民法院判令将涉案房屋产权登记重新变更至其名下。

法院裁判要旨：

法院审理查明了上述事实，认为魏某存在欺诈的心态，真正目的是倒卖房屋赚取差价，并无购房目的。而王某虽然表面上实施了购买房屋的行为也已经登记成为房屋权利人，但其购买房屋并非真实意思表示，只是一种为了实现债权采取的担保方式，导致杨某在违背真实意思的情况下，签订了房屋买卖合同，因此杨某与魏某、王某签订的房屋买卖合同及补充合同均属于无效。而王某向孙某提供的抵押房产，其所有权人原为杨某，王某无权处分该房产，在杨某不予追认的情况下，孙某不能因抵押登记合同取得抵押权，孙某可向王某另行主张权利，但该诉争房产的抵押现状不足以否定和排斥原告杨某要求将房屋产权变更登记回去的诉讼请求。因此判令王某与孙某涂销房屋抵押登记，并变更登记至原告杨某名下。孙某不服一审判决，上诉至二审法院。二审法院认为在孙某与王某的借贷关系中，王某所提供的抵押房产，所有权非属王某，孙某也不能因此取得相应抵押权，因此判决驳回上诉，维持原判。

本案审理焦点除涉及买卖合同的法律效力外，还涉及孙某作为王某的债权人是否已取得涉案房产的抵押权。而正是在后一个问题上，本案未能正确适用法律，判决结果值得商榷。

   《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定了善意取得制度，其内容为：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。  受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定”。善意取得制度建立的目的是为了维护正常的市场交易关系，保护善意的交易相对人，促进社会经济秩序的稳定。

    本案中，孙某取得涉案抵押权的情形也正符合适用这一制度所需的各个要件：首先，抵押人王某虽登记为房产所有权人，但是是基于无效的民事行为，王某对涉案房产确实不享有实际上的处分权，他将房产抵押给孙某的无权处分行为正是本案应适用善意取得制度的前提；其次，一审、二审判决均未能考虑到孙某作为善意第三人应享有的合法权益的保护问题——王某虽然对涉案房产没有实际处分权，但其将房产抵押给孙某即孙某的抵押权设立时，房产确实是登记在其名下，孙某系基于对房产登记情况的信赖而向王某提供了借款，且抵押权登记手续也已经依法办理，因此，孙某对涉案房产的抵押权系善意的、有偿的，其就涉案房产享有的优先受偿权应受法律保护，并应在本案裁判结果中予以体现。