竞买“法拍房”有什么风险？

一、 什么是“法拍房”？

“法拍房”即由人民法院依法拍卖的房屋。一般是诉讼案件进入执行程序，被执行人不主动履行生效裁判文书确定的义务，进而人民法院依申请，依法强制将被执行人名下的房屋拍卖，以拍卖所得款项清偿债

二、竞买“法拍房”有什么风险？

由于法拍房的拍卖主体是人民法院，竞买人相对不用担心资金安全和日后的过户问题，而且购买“法拍房”不需要支付中介费，可以省去一笔不小的费用，因而，越来越多的人选择竞买“法拍房”。但竞买“法拍房”存在一定的风险，须了解清楚再决定是否参与竞拍。

风险一：没有购房资质，盲目报名竞拍，无法过户的风险。

竞拍前，人民法院会发布《竞买公告》及《竞买须知》。作为竞买人需要详细阅读上述两个文件，特别是后者，其中会写明拍卖的房屋是否要求购房资质，一般有限购政策的地方，如：北京市，法院所拍卖的房屋一般都要求竞买人要符合北京市的限购政策，若是政策型、保障型等住房，还需要满足该类房子的购房资格等相应要求。所以，在您打算竞买“法拍房”之前，需要关注一下该房屋是否要求购房资质，再看一下自己是否满足条件，若盲目报名，无法过户，则需承担悔拍的法律责任。

风险二：法院不组织看房，房屋现状未知的风险。

有的法院在进行拍卖的时候，会集中组织一次实地看房，但是也有的法院不组织看房，特别是疫情期间，法院很少组织实地看房，这就导致竞买人无法获知房屋现状。有时竞买人会自己去实地看房，但往往会吃“闭门羹”，很少有人会让陌生人进入自己家，而现在邻里之间几乎不走动，竞买人也很难打听到有价值的消息，且一般法院会在《竞买公告》上说明“标的物以实物现状为准，竞买人慎重决定竞买行为并亲自实地看样，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。”也就是说，房屋质量问题法院不负责，如果拍到手的房子有质量问题，后果自负。

风险三：房屋腾退困难，交付时间不确定的风险。

虽然，法院会在“法拍房”的单元门和防盗门上粘贴《公告》，告知房屋内的住户限时腾空房屋，但是实践中，很少有人会按照法院的要求腾房，法院也不会去强制执行。又因为不能实地看房，不清楚现在住在房子里的是房主还是租户亦或是其他人，这就导致在将来拍卖成功后，收房入住时会遇到障碍。遇到好沟通的，协商一下腾房条件，可以解决问题；但是若遇到不好沟通的，可能还得去法院起诉，再通过强制执行才能解决问题，这样的话，交房时间会相对较长，所以对于买房自住有时间要求的人，在购买法拍房时需要考虑清楚。

风险四：户口迁出时间不确定的风险

无论是购买存量房还是“法拍房”，户口问题都是不能忽视的问题。

法院拍卖房屋，不解决户口的问题，因此，若该房屋上有户口未迁出，则是件十分麻烦的事情。户口属于公安机关行政管理范畴，但是公安机关无权强制原房主迁出户口，而户口迁出问题不属于民事案件受案范围，法院一般不予处理。

因此，解决户口迁出问题，在现行法下是比较困难的。为了避免日后的麻烦，首先，通过法院联系房主了解房屋户口情况；其次，去房屋所在地派出所了解落户政策，若原房主不迁出户口，自己和家人是否可以迁入等。最后，尽量在竞拍前了解房主情况，和房主沟通户口迁出问题，了解其迁出户口的条件，进而决定是否要购买该“法拍房”。

综上，购买“法拍房”有利也有弊，竞拍前须多方考虑，多处了解，谨慎购房，以避免将来发生不必要的纠纷。