因城管拆违引发租赁纠纷，成功帮助业主追索租金及损失

因城管拆违引发租赁纠纷，成功帮助业主追索租金及损失

（2019）沪0106民初21068号 上海市静安区人民法院

 案情简介

静安区因城管拆违大整治，导致经营重庆小面的店铺阁楼（夹层）被拆，经营面积出现下降。在此情况下，面馆租户认为，阁楼非其搭建，且阁楼拆除导致其经营面积减少，收益减少。因此要求业主减少租金并赔偿损失。

租户同时停止经营，关闭店面并拒绝支付租金。

业主束手无策。

 办案经过

1、积极处理拆违事宜，采取补救措施

接到咨询后，律师迅速介入，达成委托代理协议。首先前往事发商铺取证。发现商铺因为拆违，导致经营面积减少，同时因为拆违，环境脏乱，高压线裸露等各种不利于经营的情况。

在此情况下，律师先与面店进行协商，讨论减少部分租金的事宜。

减租事宜无法谈拢。双方仍处于僵持状态。

为避免双方扩大损失，本律师建议先采取止损措施。建议业主立即安排恢复经营状态。理由是，保持适租状态是业务的义务，在租户不接受减租抵扣装修款情况下，业务应当及时进行维修。

经过整修，仅花了不到5000元就完成了墙面的清理，高压线的封装，并将店铺打扫干净。

至此，租户无法以不适租为由拒绝承租。

租户继续一段时间后，仍然选择放弃承租。双方就租金问题计押金发生争议。

2、积极催款，保留证据

因存在第三方因素导致双方租赁纠纷，避免在未来诉讼中处于不利地位。本律师建议先按照合同约定期限进行催款，

保留短信、微信、语音等证据材料。确保业主义务履行到位。

3、积极诉讼，追回拖欠租金。

在租户确实停租并离开后，发动诉讼程序，主张租金及违约损失。

最终法院支持了原告的大部分租金及违约金诉请。

本案疑难点：

难点一：本案的疑难点在于，阁楼（夹层）的搭建并非租户进行的搭建。阁楼是由业主的上手进行搭建的。因此，租户在拆违问题上并无过错。且系政府行为引发的租赁纠纷，找不到承担责任一方。

难点二，拆违后，租户以房屋不适合继续承租为由停止支付租金，业主应当如何处理。在这情况下，建议业主采取恢复适租状态是帮助本案胜诉的关键。

难点三：本案中，业主并非产权房，其租赁权系三手租赁权，因此，涉及转租权的问题，需要通过多步证据证明租赁权的合法有效。否则，租赁合同无效，业务无法主张违约金及赔偿。

难点四：拆违问题，并非强制拆违，而是在城管通知违建后，由街道组织自行拆违。责任主体模糊，基于拆违的赔偿困难。

难点五：拆违前后，租金差额如何进行统计，如何计算双方的租金损失。被告提起反诉，要求赔偿损失，如何维护业主方正当利益。

难点六：业主因操作失误，导致后续庭审中对租赁房屋的交接时间点产生不利影响。给诉讼增加了困难。

不过最终，通过律师的努力，克服上述困难，法院支持了原告的诉请。但因为租户确实存在损失，所以减少了部分租金。但是，对租金损失及违约金给与了大部分支持。

判决结果为：

1、原告与被告的租赁合同解除，

2、被告于判决生效日期支付原告欠付租金35019.18元

3、被告支付原告合同解除违约金25000元

4、被告（反诉原告）的其他诉讼请求，不予支持。     

审判人员：姚法官

审判员：王法官

人民陪审员：吴法官