首批公募REITs投资法律风险透视

今年5月31日，首批9只公募REITs正式向公众投资者发售，短短一天时间全部售罄，单日合计吸金超过500亿元，成为近段时间资本市场热点事件。

REITs是“Real Estate Investment Trust”，即房地产信托投资基金的缩写，起源于20世纪60年代初的美国，是房地产证券化的重要手段，是使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值收益的一种投资模式。它按照信托原理设计，以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。其外延也相应可以扩展至包含铁路、高速公路、通信设施、电力配送网络、污水处理设施及其他具备经济价值的土地附着物等不动产，这些资产同时也是常见的基础设施资产。我国此次首批9只公募REITs即是包含例如浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金等在内的基础设施REITs。

REITs投资虽然具有流通性强，可以在二级市场回赎交易；资产多元化，经营管理专业；不因本身结构产生税收负担；高比例派息产生稳定收益等等稳妥投资的优势，但不等于说投资者就把钱像放进了保险箱一样安全。以上海证交所公布5月19日公布的《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》为例，其共揭示了“集中投资风险”等九项与与公募基金相关的风险、包括“基础设施项目经营风险”在内的十项与基础设施项目相关的风险以及四项交易安排有关的风险。因此，确实对于项目的原始权益人而言，REITs是一种有效的融资方式；对于普通投资者而言，多了一个可以低门槛参与地方政府、国企或央企背景的基建投资项目，但是与投资证券化相对应的，必然是投资的风险性。

根据中国证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第三十条第一款规定“基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。”这是对投资人收益回报的明确规定，同时也是基于基建规模大，回报周期会比较长，呈现风险-收益不确定性的特征对投资人权益的保障。因此，总的来说，REITs投资适合有中长期投资计划，对投资方向或是项目所在城市的发展情况相对熟悉，并对风险承担有相应准备的投资者。