深圳房产-律师解答小产权房到底能不能买？

深圳房产-律师解答小产权房到底能不能买？

一、什么是小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，不具有，在未办理相关证件、未缴纳土地出让金前也无法取得不动产权登记本门出具的不动产权证书得房屋。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。深圳的小产权房通常有一种非常重要的凭证——《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。这个回执是应政府摸排小产权房现状而做，这份回执并不是对填报房屋的产权问题的法律定性。也就是说，有这份回执也不代表拥有房屋的所有权，但该回执却可作为其上显示的填报人拥有该房屋权利的重要证据材料。

二、小产权房买卖合同长啥样

深圳的小产权房买卖并不直接签署房屋买卖合同，因为国家法律明确禁止买卖小产权房，因此，实践中的小产权房交易通常采用买卖双方签署“合作建房协议”加“律师见证”的方式完成。实践中的卖方通常为小产权房的原始权利人，具有该房坐落地的集体户籍，而买方则作为合作建房人。

为何会如此安排呢？一方面，是意图采用将“实际购房人”列为“合作建房人”的方式来规避房屋买卖事实，进而避免房屋买卖合同因买卖标的不合法而直接导致合同无效。另一方面，按照我国物权法“谁投资谁享有所有权”的理念意图保障购房人享有房屋权利。

律师见证有何用处？其实就是给买家吃一颗定心丸。一方面，买家关于预购小产权房的各种疑惑，通常可以从见证律师那里得到解答。另一方面，律师懂法，通常给人一种客观公正的感觉，买家主观上会相信律师不会去做违法的事情。加之律师作为买卖关系之外的第三人，律师的见证行为会使得购买行为看起来更有保障，会增强买家的购买信心。

三、小产权房到底能不能买

若要律师从法律层面回答这个问题，答案只能是：不能买。原因很简单，我国法律法规明确禁止交易小产权房，违背法律强制性规定的合同无效。

您可能会质疑说：那我签订是《合作建房协议》，不是买卖合同啊。这个问题非常好，但是可能忽略了我们的人民法院是按照实体法律关系来审判案件而不是只看合同抬头或标题这一点。

也就是说，对于被包装成“合作建房”的小产权房交易行为，人民法院首先会审查所谓的“合作建房人”是否真实存在出资，是否真实存在投资。所谓的“合作建房人”必然无法提供交易小产权房建设时相应出资或投资的证据材料，那么投资或者出资的谎言就不攻自破。

进一步，合作建房协议中所谓的“合作建房人”所支付的款项，只能是房屋转让款，协议双方之间建立的关系在法律的层面就被判定为小产权房买卖合同关系，此小产权房买卖合同依法无效。

如有兴趣知道法律法规的条文是如何规定的，可参考查阅如下：

《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《城市房地产管理法》第9条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”

《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》第六条“……严格农村集体建设用地管理，严禁通过“以租代征”等方式提供建设用地。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。……”

四、合同被法院判定无效后会怎么样

无效的合同自始无效，可以简单理解为：在法律的评价层面，就如同没有签过这个小产权房买卖合同一样。您可能有以下疑问：

1、买方已支付的购房款怎么办？作为买方给出的购房款，可以要求卖方全额返还，卖方应当全额返还。

2、买方可否向卖方主张损失赔偿？答案是：不可以。损失赔偿的主张基础是基于合同有效而一方存在违约行为，守约方因此可以主张。对应的，合同无效，合同中关于违约责任条款的约定也无效，因此没有主张违约责任的约定或法定理由。

3、买方可否向卖方主张资金占用损失？我们认为可以。买卖合同虽被被判定无效，但是卖方占有买方资金是一个客观事实，卖方因无效合同而受益（购房款的孳息），买方因无效合同受有损失（购房款的孳息），依据公平合理原则，买方向卖方主张资金占用损失符合法律原则。

4、买方已经占有使用该小产权房，卖方可否向买方主张房产的占有使用费？我们认为可以。法律层面的分析同第3点，也是依据公平合理原则。

深圳的小产权房是农村城市化的历史遗留问题，小产权房是建设在集体所有制土地上的房屋，无法像国有制土地上的商品房一样上市流通，也无法取得（理论上讲依法缴纳了土地出让金后可以改变土地的性质，但是目前没有法律规定以何种方式何种标准缴纳）像商品房一样的不动产权证书。

以上，深圳小产权房的买卖行为不受法律保护，存在巨大的法律风险。因此，提醒各位刚需小伙伴谨慎上车。受知识面所限，如果错误或疏漏，敬请包涵指正。