因不可抗力逾期交房能否免责和被解除合同

　　一、基本案情

　　1990年9月20日，A公司与开发商签订协议，预购几套办公用房。合同约定，卖方应于2001年5月底以前交房，由双方会同验收部门点交。合同还规定，卖方迟延交房，每迟延一天交罚款1万元，买方迟延付款，每迟延一天交罚款1万元。合同第10条约定，卖方“如遇下列特殊原因可凭该楼房所在地有关部门的证明文件，据实予以延期:(一)、不可抗力的自然灾害。(二)、其他非甲方(出卖人)所能控制的事件。”

　　2000年2月7日，开发商在施工过程中发现一些地下人防工程需要清除，又遭遇20多天的大雨，致使工程进度按计划被迫推迟2个月，尽管此后开发商为抢工期，给施工队以高额奖金进行鼓励，但仍迟延1个月，直至2001年6月底才向A公司交房。该公司遂以开发商迟延交房为由，向法院提起诉讼，要求解除合同，并支付30万元的罚款。

　　二、法院审理

　　法院经审理认为：开发商之所以延期交房是由于不可抗力所致，可以免除其责任。另外，此不可抗力的发生虽然导致工期延误，但开发商采取措施补救，于1个月后交房，没有导致合同目的不能实现的严重后果，不符合合同法规定的有关解除合同的条件，因而A公司不能据此解除合同。最后判决驳回A公司的诉讼请求，判定在该房屋验收合格后A公司仍应向开发商交付房款，并接受房屋。

　　(一)发生不可抗力能否免责

　　本案中，开发商延期交房是由于事先未知的地下人防工程障碍，后又遭遇不可抗力(20多天的大雨)，这些显然是事先不可控制的不可抗力事件。双方签订的合同第10条约定，卖方“如遇下列特殊原因可凭该楼房所在地有关部门的证明文件，据实予以延期:一、不可抗力的自然灾害。二、其他非甲方(出卖人)所能控制的事件”。另外，《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部兔除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，开发商在遇到不可抗力导致延期交房时是可以免责的。而且在可能发生交付迟延后，开发商积极抢工期、抢进度，充分表明其行为是符合合同的诚信义务的，因此，根据免责条款，开发商不应承担违约责任。

　　(二)发生不可抗力能否要求解除合同

　　在本案中，A公司以开发商迟延交房为由，向法院起诉要求解除合同能否得到法院支持呢?也就是说，如果不可抗力存在，根据免责条款可以免除违约方迟延交付的损害赔偿的违约责任，但能否要求解除合同呢?根据《合同法》第94条第(一)项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此，在发生不可抗力的情况下，也要根据当时不可抗力对合同继续履行的影响来判断是否可以解除合同，而不是一旦发生不可抗力合同就可以当然解除。除非出现情势变更事实造成继续履行合同为不可能或者没有实际意义，一般应当继续履行合同。根据本案的情况，开发商在1个月后交付房屋，合同继续履行并没有归于不可能或无意义，合同目的得以实现，A公司不能仅凭发生不可抗力就终止合同。

　　四、律师建议

　　根据《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，购房人可以解除预预购合同:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前，预售人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)预售人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(4)预售人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。预购人在(3)、(4)两种情形下解除预售合同的，应当通知预售人，预售合同自通知到达预售入时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在卖方逾期交房的情况下，一般应当继续履行合同，只有逾期交房达到合同解除的条件才能解除合同。

　　此文是由河北英利律师事务所资深律师李树英律师友情提供，仅供参考。