未经竣工验收的预售房屋能否实际交付使用

　　一、基本案情

　　某开发商欲建造一栋11层的楼房，并办理了房屋预售手续。施工过程中，开发商与B公司签订了第3层楼房中部分房屋的预售合同。合同签订后，B公司按约交纳了购房款。开发商在楼房建造至第3层后，因缺乏资金无力继续施工，为及时收取资金，开发商又将已经预售给B公司的房屋出售给了A公司，并与A公司约定在房款付清30日之内将房屋实际交付使用。而就当时该栋楼房建造的情况来看，30日之后工期远不能完成。后B公司以开发商违反了合同的约定为由向法院提起诉讼，请求法院确认开发商与A公司签订的房屋买卖合同无效，由开发商继续履行房屋预售合同。在诉讼过程中，开发商与A公司办理了房屋产权证照等手续，并将房屋实际交付给A公司使用。期间，开发商建造的该栋楼房一直没有竣工完毕，也未经竣工验收。

　　二、法院审理

　　法院经审理认为，开发商将未经竣工验收的房屋实际交付给A公司使用的行为违反了我国有关法律的规定，因此，双方签订买卖房屋合同并实际交付使用的行为，是无效行为。最后判决开发商与A公司之间的买卖合同和交付行为无效，开发商应当继续履行其与B公司之间的房屋预售合同。

　　《中华人民共和国建筑法》第61条规定:“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”有意见认为该条规定只能调整建设方(开发商)与施工方(建筑公司)之间的关系，而不能调整开发商与预购人之间的房屋买卖关系。那么究竟是不是这样呢?

　　可以注意到的是，这一规定中使用了“必须”、“方可”和“不得”等概念，属于强制性规定。根据《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。而建筑法作出上述规定的最基本的出发点和立法本意，是以对建筑工程设置工验收的程序确保建筑工程的施工质量、保证安全。这里所规定的不能交付使用，是指包括建设方在内的任何一个对房屋进行正常使用的民事主体均不能使用，除预购人之外，也包括对上述房屋进行租货的出租人和承租人。合同法中所述的法律和行政法规，是指现行法律体系中已经生效的全部法律和行政法规。任何违反法律和行政法规的强制性规定的行为都是无效的。本案中，由于所涉房屋没有经过验收，开发商和A公司签订的买卖房屋合同并实际交付使用的行为违反了《建筑法》的强制性规定，根据《合同法》的有关规定应属无效合同，不具有法律约束力，开发商应继续履行与B公司之间的商品房预售合同。

　　四、律师建议

　　本案的结果指出不能习惯于从某一部法律的具体规定孤立地对相关问题进行分析和研究，从而忽视了当一个法律事实和法律关系产生时，往往可能受到更多的法律和行政法规的调整和制约。因此，在考虑建筑法的相关规定时，不能孤立地认为它只能调整开发商与施工单位之间的关系，如果能够适当考虑合同法关于认定无效合同的有关规定，考虑到我国民法通则有关处理无效民事行为的规定，那就可以得出开发商与A公司签订买卖合同并实际交付的行为无效的结论。

　　此文是由河北英利律师事务所资深律师李树英律师友情提供，仅供参考。