在农村买房，成为集体经济组织成员后房屋买卖合同才有效

　　在农村买房，成为集体经济组织成员后房屋买卖合同才有效

　　买方将户口迁入房屋所在地也未必成为集体经济组织成员，签订的房屋买卖合同可能依然无效

　　“集体经济组织的成员资格”并不等同于户籍所在地，只要买方未被认定为集体经济组织成员，即便买受人将户口迁入房屋所在地，该房屋买卖合同仍属无效。

　　宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。而依据物权法中的房地一体原则，农村村民处分房屋也相当于对房屋占地的处分，因此，农村村民将房屋出卖给非该集体经济组织成员的个人的房屋买卖合同应属无效。

　　农村集体经济组织源于农村生产队，即现在的农业生产合作社。目前，我国法律尚未对“农村集体经济组织成员”的迁入政策或法定程序给出具体统一的解释，但可以明确的是，集体经济组织成员不完全等于户口所在地为该地区的成员。

　　实务总结：

　　1、一般来说，不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同会被法院认定为无效合同，而由于当前我国法律尚未对“农村集体经济组织成员”的迁入政策或法定程序给出具体统一的解释，各地农村集体经济组织成员身份认定依然受当地乡规民约、传统观念和历史习惯等因素影响，存在较大差异，因此村民在购买其他集体经济组织成员的房屋时应当充分了解该村对农村集体经济组织成员身份认定的相关规定。

　　2、不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同在特殊情况下也会被认定有效，主要是以下两种情形：一是虽然买房人签订房屋买卖合同时非该集体经济的成员，但后来取得该集体经济组织成员资格，一般认定合同有效;二是买房人虽非该集体经济组织成员，但其配偶属于该集体经济组织成员，一般认定合同有效，这种情况下转让行为一般应得到村集体同意。

　　相关法律法规

　　.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

　　在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

　　《房屋登记办法》

　　第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

　　整理人：韩东升律师 13964569811