关于买卖合同的几点思考

关于房屋买卖合同的几点思考

一、案情

涉案房屋经生效裁判文书认定归张三所有，房屋所在地在A区，2015年张三委托李四（李四是开发商，住所地在B区）将房屋出售给张三指定的王五（住所地在C区）。李四与王五签订房屋买卖合同后，王五并未支付房款。2022年张三将李四、王五两被告诉至法院请求解除买卖合同返还房屋。

本案中需要考虑以下问题：

1.本案是否已经超过诉讼时效？

2.张三是否具备原告主体资格？

3.张三应向哪个法院提起诉讼？

4.涉案房屋现状如何，有没有过户给王五，王五有没有过户给他人？

二、问题分析

1.本案是否已经超过诉讼时效？

   合同解除权系形成权不适用诉讼时效限制，合同解除后，出卖人请求买受人返还买卖标的物的权利兼具物权请求权之原物返还请求权和债权请求权之不得当得利返还请求权属性。当存在请求权基础竞合时，权利人可择一行使。具体到本案，合同解除后张三既可以以房屋产权人的身份提起不动产的返还原物之物权请求权之诉，也可作为被代理人提起买卖合同中的债权请求权之诉。两种权利起算点均以合同解除时为准。因此，无论行使哪种权利，均未超过诉讼时效。

   2.张三是否具备原告主体资格？

   涉案房屋的归属出现在另案生效判决书的法院事实认定部分，而非裁判主文，是否属于《民法典》第二百二十九条规定的因法院生效裁判文书导致物权变动的情形？答案是否定的。

   《民法典》第二百二十九条及《物权编司法解释一》第七条的适用是有条件限制的，并非包括所有涉及物权诉讼的生效判决，仅是指涉及物权的变更之诉，不包括确认之诉和给付之诉。另案生效判决书对涉案房屋的归属的认定只是对张三与另案被告赵六关于房屋归属协议的确认，并不具备改变原物权关系的效果，张三不能依据另案生效判决取得涉案房屋所有权。在此种情形下，涉案房屋未曾实际过户至张三名下，张三有何凭据主张权利?

   根据《物权编司法解释一》第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”张三可依据与赵六关于房屋归属的协议以及法院生效判决，以涉案房产真实权利人的身份提起本案诉讼。

因此，张三具备原告主体资格，有权提起本案诉讼。

3.张三应该向哪个法院提起诉讼？

本案是否属于法律规定的适用专属管辖的情形?《民事诉讼法》三十四条第一项的规定：“因不动产纠纷提起的纠纷由不动产所在地人民法院管辖；”《民事诉讼法司法解释》第二十八条：“民事诉讼法第三十四条第一项的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”本案是买卖合同纠纷且不属于适用不动产专属管辖的四类合同（农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷）。因此本案不适用专属管辖,不能依据专属管辖确定由涉案房屋所在地A区法院管辖。

但A区法院确实属于管辖法院之一。本案没有约定管辖法院，可由被告住所地或合同履行地法院管辖。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第十八条第二款的规定，本案房屋所在地A区为合同履行地。原告张三有权选择A区法院提起诉讼。

4.涉案房屋现状如何，有没有过户给王五，王五有没有过户给他人？

目前房屋已有王五实际占有使用，若王五并未将房屋过户给他人，则张三可请求王五返还房屋。若已将房屋过户给他人，可追加他人为本案共同被告。

三、法律依据

1.《中华人民共和国民法典》

第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第七条 人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》

第三十四条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；

（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第十八条 合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。

合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。

合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。

第二十八条 民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻邻关系等引起的物权纠纷。

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

 不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。