租房合同中常见的“霸王条款”你了解过吗？

租房合同中常见的“霸王条款”你了解过吗？

经常接待这样一类法律咨询

►问：律师，我租房合同签了一年，交了一个月押金和一个季度的租金，现在只住了两个月，因为工作变动要提前退租，可是房东说要扣不退押金和剩下一个月的租金。我该怎么办？

►答：租赁合同中关于租客提前退租怎么约定的？

►问：约定了如果我这一方提前退租，要付月租金200%的违约金。我都签了字，是不是就退不了了？

►答：不是签字了，就要按照合同履行的。月租金200%的违约金过高，可以向法院申请降低违约金。

►现实中

有很多出租人在合同中写明：如承租人一方原因导致提前解除合同的，承租人承担月租金200%的违约金，或押金和剩余租金不退等。承租人在签合同时基于对“违约金”法律规定的不了解和对未来租赁期限的乐观预期，导致在如此之高的“霸王条款”合同上签字捺印，使合同生效。

甚至很多承租人在提前解除合同时，“乖乖”按照合同约定将两个月月租金交给出租人，或同意将押金和剩余租金作为违约金予以扣除，不予退还。

老铁们：注意了注意了！

违约金是什么？

违约金是基于一方违约而给守约支付的金额。有约定从约定，无约定的可以按照因违约而产生的实际损失计算违约金。约定过高过低的，可以请求法院降低或提高违约金。

押金是什么？

是对延迟缴纳房租、水电费、损坏租赁房屋及设备时的担保金，如果房屋没有其他损坏或扣除相应损坏费用后有剩余，房东应该退还。

租金是什么？

是使用房屋产生的费用，提前退租后并没有继续使用房屋，则没有产生使用的费用，那么剩余租金，也是应该退还的。

在法理学上，这三个概念完全不同，所以不能混为一谈。但实际生活中，房东经常强行扣除押金和剩余租金作为违约金，严格来讲，租客可以要求房东退还应该退还的押金和租金，而房东也可以要求租客支付相应的违约金。如果合同中没有提前约定可以将押金和租金抵顶违约金，那么房东就不可以这样做。

如果矛盾无法解决，诉至法院，法官一般会让房东退还押金和剩余租金，也会让租客赔付违约金，也有可能在审理过程中进行抵顶，多退少补，但此时的违约金是以租客违约而产生的实际损失衡量计算的，而不是简单粗暴地等同于押金和剩余租金。