北京房产律师——未办理房产证之前房屋所有人出售房屋签订合同有效吗

原告诉称

林某辉向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》及《购房合同补充协议》；

2、判决被告返还原告已给付的购房款180万元；3、判决被告向原告给付违约金320万元；

4、判决被告赔偿原告向D公司给付的服务费3万元。

事实与理由：2016年7月6日，原告林某辉与被告迟某贤签订《北京市存量房屋居间买卖合同》，约定被告将北京市丰台区一号房屋出售给原告，房屋总价款为240万元，交付房屋时给付180万元，剩余60万元待被告协助办理房屋过户手续后再给付。2016年8月1日，原告与被告签订《购房合同补充协议》，约定被告取得房屋产权证后，须第一时间通知原告并及时配合办理产权过户手续，被告如违约，拒绝向原告办理过户手续或将本房屋转售给第三人，须双倍退还已给付房款360万元。

原告分别于2016年7月8日、2016年8月1日向被告给付房款共计180万元，向北京D公司给付中介服务费共计3万元。案外人于2019年11月14日依据判决书向北京市丰台区人民法院申请强制执行。2020年7月22日，北京市丰台区人民法院预查封了拆迁安置给被告的涉案房屋的所有权，查封期限三年，自2020年7月22日起至2023年7月21日止。原告得知涉案房屋被预查封后，依法向北京市丰台区人民法院提出书面异议，北京市丰台区人民法院裁定驳回了原告的异议申请。

原告于2020年11月27日及2020年12月11日向被告服刑地（北京市第二监狱）、原居住地（户籍所在地）及其亲属居住地发出催告函，要求被告限期采取有效措施解除法院对于涉案房屋的查封，以免影响房屋过户手续的办理及房屋买卖合同的履行。截至本次起诉之日，被告仍未采取措施解除法院对于涉案房屋的查封。

被告拒不配合解除涉案房屋查封的行为将导致涉案房屋无法办理过户手续，原告不能实现与被告签订房屋买卖合同的目的，因而原告有权依法解除合同，并要求被告承担违约责任，赔偿损失。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。

被告辩称

迟某贤辩称，一、不同意原告第一项诉讼请求。原被告双方签订的房屋买卖合同为无效的合同。理由为1、迟某贤无权代理出卖涉案房屋。该房屋位于丰台区一号，为拆迁安置房，至今没有取得房屋所有权。该房屋的所有权人为拆迁安置对象陈某莉等九人所有。

根据2017年7月17日陈某莉等九人在X村委会签订的《家庭成员安置用房分配协议书》，涉案房屋一号，为迟某贤、周某祥、迟某鹏三人共同所有。被告迟某贤在与林某辉签订房屋买卖合同时，没有取得其他八人的授权代理，事后也没有得到其他八人的追认，2017年7月17日之后，也没有得到周某祥、迟某鹏二人的追认授权代理，因此迟某贤的行为是无权代理。原被告双方签订的房屋买卖合同是无效合同。

2、原被告双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，为无效的合同。根据《城市房地产管理法》第38条第六款规定：“下列房地产，不得转让。（六）未依法登记领取权属证书的；”2、该法律是第十一届全国人大常委会修订发布，因此该法律是强制性法律规定。原被告签订合同时，涉案房屋没有取得房产证，一直到原告起诉之日，今天开庭之日，该房屋仍然没有“依法登记领取权属证书”。因此原被告双方签订的合同为无效的合同。合同无效后，被告只负有返还购房款的义务。

二、同意第二项诉讼请求，同意返还购房款。三、不同意第三项诉讼请求。双方签订的合同无效，被告只负有返还购房款的义务。被告迟某贤和曾某玮签订的房屋买卖合同，房屋是W号房屋，与本案不是同一房屋，因此被告不存在“一房二卖”事实，原告要求承担房屋价款180万元违约金的事实不存在。违约金赔偿只存在合同有效的前提下发生，本案中因原被告双方签订的合同无效，不存在违约金赔偿的法律依据。合同无效的情况下，只赔偿无过错方的实际损失。

本案中，原告林某辉明知迟某贤没有取得房屋所在权证书，明知该房屋是拆迁安置房，在主观上具有过错，自己没有尽到谨慎审查义务，原告应当对自己的过错行为承担相应的民事责任。另外中介公司是专业的房屋买卖居间代理公司，违规操作，也有过错，应对原告承担赔偿责任。原告可另外起诉中介公司要求其赔偿实际损失。四、不同意第四项诉讼请求。中介公司存在重大过错，应向原告退还3万元居间服务费。

法院查明

2016年7月6日，迟某贤（甲方、出卖人）与林某辉（乙方、买受人）、北京D公司（丙方、居间方，以下简称D公司）签订《北京市存量房屋居间买卖合同》（以下简称买卖合同），合同主要约定：第二条居间服务成功确认和完成，甲方根据国家规定，已依法取得北京市丰台区一号（以下简称一号房屋）的房屋所有权证书。产权性质经济适用房管理的产权房。第三条房屋买卖成交价格，甲乙双方同意房屋成交价格合计人民币??240万元（大写贰佰肆拾零万零仟零佰零拾零元整）。

……第七条违约责任，1、甲、乙双方签订《北京市存量房屋居间买卖合同》之日起，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内，将乙方的已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付定金的双倍及首付款返还给乙方。违约方承担丙方百分百的中介服务费。

合同的补充协议部分手写：本合同生效后，乙方林某辉将购房款一部分：壹佰柒拾伍万元整给付给甲方迟某贤，待房产证办下来后，甲方迟某贤必须配合乙方林某辉将本房过户到乙方林某辉名下，剩余房款陆拾万元整待过户后再给付给甲方迟某贤。同日，林某辉向迟某贤给付定金5万元，并向D公司交纳服务费1万元。

2016年8月1日，迟某贤（甲方、出卖人）与林某辉（乙方、买受人）、D公司（丙方、居间方）签订《购房合同补充协议》（以下简称补充协议），补充协议主要约定：1、甲方出售给乙方的房屋地址是：北京市丰台区一号，房款总价为240万元人民币。待主购房合同及本补充协议经双方签署生效后，由乙方向甲方先期给付房款180万元人民币（含5万元定金），待房屋产权过户完成以及主购房合同和本补充协议规定的甲方义务全部限行完毕后，由乙方一次性向甲方给付剩余房款60万元人民币。

……。4、甲方必须积极办理房屋产权证，办理房屋产权证产生的费用由甲方承担。房屋产权证办理完成后，甲方须第一时间通知乙方，如具备产权过户条件，则甲方必须及时配合乙方办理产权过户手续，办理产权过户产生的全部税费由乙方承担，如暂不具备产权过户的条件，则甲方须将房产权证交由乙方保管，待满足过户条件时再办理过户手续。

……6、甲方如违约，拒绝向乙方办理过户手续或将本房屋转售给第三人，则甲方必须双倍退还乙方已给付房款360万元人民币。乙方如违约，不给付房屋尾款，则已给付房款180万元人民币甲方不予退还。……8、丙方负责协助甲、乙双方办理房屋合同签署、产权过户等相关手续，并在双方可能产生纠纷时负有证明义务，如双方诉诸法庭，丙方须出庭作证，中介费用总计3万6千元人民币，由乙方负责向丙方给付。待主购房合同及本补充协议签署生效后，乙方给付丙方中介费3万元人民币，待过户及相关手续办理完成后，由乙方向丙方一次性给付剩余费用6千元人民币。

同日，林某辉向迟某贤给付购房款175万元，并向D公司给付中介费2万元。迟某贤向林某辉出具收条，确认收到一号房屋的购房款180万元。2016年8月，迟某贤将一号房屋交付林某辉。

另查，陈某莉与迟某超系夫妻，婚后育有三个子女，长子迟某亮，次子迟某贤，女儿迟某洁。迟某超于一九八几年去世。迟某亮与贾某荣系夫妻。迟某贤与周某祥原系夫妻，二人婚后育有一子迟某鹏，双方于2015年经法院调解离婚。迟某洁与金某航系夫妻，二人婚后育有一女金某宁。2010年8月5日，陈某莉（被腾退人）与北京市丰台区X村村民委员会（腾退人、以下简称X村委会）签订《宅基地腾退补偿安置协议书》，被安置人口9人，分别为：产权人陈某莉，之子迟某亮，之儿媳与贾某荣，之子迟某贤，之儿媳周某祥，之孙子迟某鹏，之女迟某洁，之女婿金某航，之外孙女金某宁。

次日，陈某莉与X村委会签订《安置用房认购协议书》，认购包括一号房屋在内的安置用房7套。2015年5月23日，陈某莉、迟某贤、迟某亮、贾某荣、迟某洁、金某航签订分家协议（以下简称分家协议），协议约定，西局W号房屋（以下简称W号房屋）及一号房屋两处房屋归迟某贤所有，迟某贤自协议生效之日起，对上述两处房屋完全享有租赁和其他任何处置的权利。

2015年8月，迟某贤与周某祥经法院调解离婚，调解书未对财产进行分割。后双方于2016年2月24日签订协议书，协议主要约定：因拆迁取得安置楼房7套（购楼款已经全部从拆迁款中付清），经全体被拆迁人安置人协商确定，迟某贤、周某祥、迟某鹏三人分得楼房共计两套，经双方协商，一号房屋归迟某贤所有。W号房屋归周某祥及儿子迟某鹏共同所有。林某辉与迟某贤签订一号房屋买卖合同时，迟某贤向林某辉出示了分家协议、离婚调解书以及迟某贤与周某祥的协议书。

再查，迟某贤因出售W号房屋，与曾某玮产生纠纷，后曾某玮诉至本院，本院作出判决书，确定迟某贤返还曾某玮购房款150万元并给付利息。判决生效后，曾某玮申请执行，本院于2020年7月22日预查封一号房屋，查封期限三年。后林某辉提出执行异议，本院依法予以驳回。迟某贤因刑事犯罪现被羁押于监狱。林某辉分别于2020年11月27日、12月11日向迟某贤邮寄限期解除一号房屋查封状态的催告函。现一号房屋仍处于预查封状态。一号房屋系拆迁安置房，现暂未办理权属证书。

裁判结果

一、解除林某辉与迟某贤签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》以及双方签订的《购房合同补充协议》；

二、迟某贤于本判决生效之日起七日内返还林某辉购房款1800000元；

三、迟某贤于本判决生效之日起七日内给付林某辉违约金470000元；

四、迟某贤于本判决生效之日起七日内给付林某辉中介费损失30000元；

五、驳回林某辉的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，林某辉与迟某贤之间签订的房屋买卖合同及补充协议均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。虽迟某贤辩称，该合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。但该规定不属于效力性的强制性法律规定，违反该规定不当然导致合同无效。

另，迟某贤辩称，迟某贤未经周某祥、迟某鹏、陈某莉、金某宁、迟某亮、贾某荣、迟某洁、金某航八人的授权代理即与林某辉签订房屋买卖合同及补充协议，事后上述八人亦未追认，故迟某贤属无权处分。但是一号房屋因搬迁安置所得，在迟某贤与林某辉签订买卖合同及补充协议前，迟某贤即与陈某莉、迟某亮、迟某洁、贾某荣、金某航签订分家协议，约定一号房屋归迟某贤所有。

而后，迟某贤与周某祥离婚，并与周某祥、迟某鹏签订协议书，确认一号房屋归迟某贤所有。至此，迟某贤有权处分一号房屋，并有权与林某辉签订买卖合同。故迟某贤将一号房屋卖于林某辉，并非无权处分。因此迟某贤的上述辩称意见，于法无据，法院不予采信。

现一号房屋虽仍未办理权属证书，暂不具备过户条件，但迟某贤因其自身涉执行案件，致一号房屋被法院预查封，且在房屋被查封后，迟某贤仍未偿还债务，至今一号房屋仍处于被查封状态。而林某辉购买一号房屋的最终目的系获得房屋的所有权，因一号房屋存在查封的情形，致合同目的无法实现，故林某辉有权要求解除其与迟某贤签订的买卖合同及补充协议。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在买卖合同解除后，林某辉有权要求迟某贤返还其已给付的购房款，另林某辉主张的金额并无不当，法院予以支持。关于违约金，迟某贤因与第三人的纠纷致一号房屋被法院预查封，进而导致买卖合同无法继续履行，因此迟某贤在合同履行中存在违约行为，故林某辉有权要求迟某贤给付违约金。但其主张的金额过高，迟某贤在诉讼中要求酌减违约金，

法院将考虑林某辉的实际损失等依法确定违约金的具体金额。关于中介费，该费用系林某辉实际支出，并属损失范畴，且双方在房屋买卖合同中亦约定违约方应承担中介服务费，因此对于该项损失应由违约方即迟某贤承担赔偿责任，故林某辉有权要求迟某贤赔偿中介费。另林某辉主张的中介费损失，金额合理，法院予以支持。