次承租人的法律风险及利益保护问题探究

【案例】甲公司与乙公司签订租赁合同，由甲公司将房屋租给乙公司，租期3年，同时合同约定乙公司可以转租，半年后，经过甲公司同意，乙公司转租给丙公司，转租1年后，甲公司以乙公司拖欠租金并在经催告后仍不支付为由，诉至法院，并要求解除甲乙之间的租赁合同，同时要求丙公司搬离租赁房屋。

1.     合法转租后次承租人的租金代偿请求权以及合理期限

在该案例中，由于承租人与次承租人签订的租赁合同经过了出租人的同意，属于合法转租。因此在承租人拖欠租金后，次承租人可以代为偿还承租人拖欠的租金。那么，在次承租人代偿承租人拖欠的租金后，出租人能否主张合同的解除？

《民法典》未出台前，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。《民法典》七百一十九条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。因此，一方面可以明确的是，出租人因承租人拖欠租金请求解除合同的，次承租人已主张要求代承租人清偿欠付的租金及违约金并已将款项交付的，出租人的合同解除权将不能得到支持。在次承租人代偿承租人拖欠的租金后，次承租人则拥有了合同解除的抗辩权。但是在另一方面，《民法典》及其他法律法规也未对次承租人行使该权利的合理期限予以明确规定。东海县远洲城市广场经营管理有限公司与张秀荣、蒋廷邦等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【(2020)苏07民终3710号】中，法院的裁判意见是：“次承租人代偿请求权，意指次承租人请求代承租人支付租金和违约金后有权抗辩出租人合同解除权，但次承租人该项权利应当具有一定时间限制。…综上，次承租人唐杰以代为履行租金为由请求不予解除双方之间的租赁关系，理据不足。”即，次承租人所享有的租金代偿请求权并不是无限期的，次承租人提出的代偿请求权，如果在知道或者应该知道后合理期限内即使承诺偿还，但并没有实际偿还或者有其他行为表示有偿还的意思，那么该租金代偿请求权并不足以对抗出租人的合同解除权。因此，笔者建议，次承租人在出租人告知承租人拖欠租金后，若想继续维持合同并继续使用租赁物，次承租人应该在知道或者应该知道的合理期限内支付掉承租人拖欠的租金及其他费用，否则也会面临合同解除的风险。

2.     次承租人的追偿权

在次承租人代为支付了承租人拖欠的租金及违约金后，则意味着次承租人拥有了向承租人追偿的权利。因为租赁合同和转租合同所约定的租金价格，支付方式，租赁期限等的不同，次承租人在代为支付时，是以承租人应付租金及欠付租金的违约金的标准来计算的，次承租人据此取得了对承租人的追偿权。若此时租金支付履行期已经届至，则次承租人可以通知承租人主张折抵应付租金，若次承租人租金支付履行期尚未届至，则应当认为次承租人可以直接向承租人主张全额追偿。

3.     房屋转租情况下次承租人的优先购买权。

首先需要明确的是，目前在《民法典》等其他法律法规中，并没有明确规定次承租人的优先购买权。江苏高院在《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十九条提出，承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权；次承租人要求行使优先购买权的，人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，人民法院不予支持。北京高院在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中提到，承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持。即北京与江苏的高院认可了在合法转租情况下，次承租人享有优先购买权。但从笔者检索到的案例中，孙明某与刘某杰、邢某君房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【(2018)苏01民终7237号】中，法院裁判意见是：“…邢某君与刘某杰并不发生直接的法律关系，让刘某杰超越合同的权利义务享有优先购买权，不符合设立优先购买权的立法本意。…优先购买权系专属于承租人的权利，不能通过转让或继承等方式转移至他人。”朱某先租赁合同纠纷再审民事裁定书【(2020)粤03民申155号】认为，“承租人享有的优先购买权是一项法定权利，具有专属性，不因承租人转租租赁房屋而转移或者转让。”但四川简阳某某超市连锁有限责任公司与四川省简阳某某花岗石厂房屋租赁合同纠纷再审民事裁定书【(2014)川民申字第1975号】中，法院裁判意见中提到：“现行法律对承租人与次承租人谁更有理由行使优先购买权也无明确规定。二审法院根据房屋租赁关系中，确立承租人优先购买权的价值取向、对出租房屋实际占有、使用、收益的依赖关系等，认为出租人在租赁期间告知实际承租人（次承租人）出售房屋的信息应视为出租人履行了法律规定的告知义务并无不当。”从侧面肯定了次承租人的优先购买权。笔者认为，因目前法律尚无明确规定，因此司法实践中法院大多否定次承租人的优先购买权，即使在两地高院出台了相关意见和解答后大多法院仍然否认了次承租人的优先购买权。但是，优先购买权作为一项基本权利，法律赋予承租人优先购买权的本意更侧重于保护承租方的利益，在同时存在承租人以及次承租人的情况下，相比出租人和承租人均是将房屋作为收益工具而言，经营性用房的次承租人对租赁物依赖性更大，此时，若出租人想要收回房屋，次承租人才是不利后果的直接承受者。优先购买权的创设基于租赁合同，次承租人的转租合同虽基于与承租人的合同，但其本质上仍为租赁合同，因此优先购买权并不是专属于承租人的权利，法律虽未明确规定次承租人享有优先购买权，但在经出租人同意的转租中，将原属于承租人的优先购买权转赋予次承租人既符合该制度保护房屋实际使用人的立法目的，亦不违背三方达成转租关系的合意。

参考案例：

1.     东海县某某城市广场经营管理有限公司与张某荣、蒋某邦等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【(2020)苏07民终3710号】

2.     孙明某与刘某杰、邢某君房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【(2018)苏01民终7237号】

3.     朱某先租赁合同纠纷再审民事裁定书【(2020)粤03民申155号】