房屋消费者的物权期待权

基本案情

大黄房地产公司将其开发的天字一号商品楼发包给小红公司建设施工。后为担保对大唐银行的贷款，大黄公司将天字一号商品楼抵押给大唐银行，并办理了抵押登记。后小绿为了居住目的购买了天字一号商品楼中的1202号房，大黄公司向小绿交付了1202号房，但一直未给小绿办理过户登记，该房仍登记在大黄公司名下。后小红公司建造的工程竣工验收合格，但大黄公司对小红公司尚有2000万元工程款到期未支付，小红公司催告后，大黄公司亦未在合理期间内支付。此后，因债务纠纷，天字一号商品楼被大黄公司的债权人大唐银行申请人民法院查封。

争议焦点：天字一号商品楼被查封，怎么确认各个权利人所享有的权利顺位

裁判要点

1.《九民纪要》第125条，【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

2.《九民纪要》第126条，【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

小结

小红公司对天字一号商品楼享有建设工程价款优先受偿权；小绿对1202号房享有房屋消费者物权期待权。小绿如符合以下条件：1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。所谓“买受人名下无其他用于居住的房屋”，指在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。此外还包括，商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的情形。3.消费者已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。“超过总价款50%的从宽认定”： 如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以认定为亦符合要求。则各个权利人所享的权利顺位为：消费者小绿对1202号房的房屋期待权>小红公司的建设工程价款优先受偿权>大唐银行的不动产抵押权。