东城区
2023/03/31 13:47:28 查看230次 来源：郑雪娇律师
关于城市房屋拆迁补偿标准和程序的法律检索
目录
检索背景：
检索结论：
相关法规
1. 国有土地上房屋征收与补偿条例
2. 城市房屋拆迁管理条例（2001）
3. 建设部关于印发《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的通知
4. 建设部关于印发《城市房屋拆迁工作规程》的通知
5. 上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则
6. 上海市房屋拆迁评估管理暂行规定（2004修改）
相关案例
1. 建设部《关于清理城市房屋拆迁有关地方性法规、规章中有关问题的通知》第二条中提到一些地方规定先房屋拆迁、后处理纠纷
司法观点
1. 房管部门无权裁决集体土地征收程序中的房屋拆迁补偿
汪家善户为闵行区华漕镇村民，户口簿在册人口4人。
2007年6月29日，因虹桥综合交通枢纽项目，上海闵行闵一公司房屋拆迁有限公司实施动迁工作，委托上海房地产评估师事务所有限公司对基地内的房屋进行估价。由于汪家善拒绝评估，拆迁公司根据法规评估补偿款项合计500124元。
汪家善对土地补偿、劳动力安置及评估补偿价有异议申请裁决，由区房地局受理，调解协商后未达成一致。
2009年4月24日，汪家善户房屋被强制拆迁。
2013年，汪家善信访矛盾达成化解方案。
2013年5月24日，汪家善户签订承诺书，承诺不再上访。
2015年不认可化解协议书，至今仍在上访。
本检索报告主要针对强制拆迁汪家善家是否有行政程序违法做分析：
1、拆迁人上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称拆迁人）是否取得房屋拆迁许可证；
2、拆迁人是否与汪家善户签订《拆迁补偿安置协议》；
3、汪家善申请行政裁决后，闵行区房管局是否作出拆迁补偿标准的行政裁决；
4、拆迁人是否向闵行区房管局申请过强制拆迁，闵行区房管局是否有对汪家善户强制拆迁做过听证和集体讨论，是否作出过允许拆迁人强制拆迁的行政裁决；
5、拆迁人强制拆迁的行为是否符合法律关于强制拆迁的程序规定，如提前15日通知、邀请相关人员见证和公正、交付补偿金或安置房。
根据国家相关拆迁流程以及补偿的法律法规，拆迁的前提是拆迁单位取得房屋拆迁许可证；
拆迁前需要与被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》，就拆迁补偿方式达成一致，避免拆迁之后出现纠纷；
达不成《拆迁补偿安置协议》的，双方均可以申请房屋拆迁管理部门裁决；
达成《拆迁补偿安置协议》后被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以申请仲裁或起诉。诉讼期间，拆迁人可以申请先予执行，在法定程序保障下并不会耽误拆迁规划；
如果被拆迁人不配合搬迁的，拆迁人可以向房屋拆迁管理部门申请强征拆迁，但需要进行听证和集体讨论。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。
决定强制拆迁的，房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人，并由相关人员见证并对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
强制拆迁实行先补偿后搬迁原则。
拆迁补偿由被拆迁人选择，可以选择货币补偿或房屋产权调换，产权调换有参加的应当补差。拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费、临时安置补助费（拆迁人没有提供周转用房的情况下）、停产停业补偿、居住困难户的保障补贴等其他必要补贴。
时效性：现行有效
发文机关：国务院
文号：中华人民共和国国务院令第590号
发文日期：2011年01月21日
生效日期：2011年01月21日
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
时效性：失效（被2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止）
发文机关：国务院
文号：国务院令第305号
发文日期：2001年06月13日
生效日期：2001年11月01日
第二条在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第八条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
第十五条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。
第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
时效性：现行有效
发文机关：建设部
文号：建住房〔2003〕252号
发文日期：2003年12月30日
生效日期：2004年03月01日
第二条按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议，当事人申请裁决的，适用本规程。
第三条市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。房屋拆迁管理部门及其工作人员应当按照有关法律、法规规定，依法履行行政裁决职责。
第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
第十八条房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。
房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。
第十九条拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。
第二十一条依据强制拆迁决定实施行政强制拆迁，房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。
第二十二条行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
第二十三条房屋拆迁管理部门工作人员或者行政强制拆迁执行人员违反本规程的，由所在单位给予警告；造成错案的，按照有关规定追究错案责任；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第二十四条拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
时效性：现行有效
发文机关：建设部
文号：建住房〔2005〕200号
发文日期：2005年10月31日
生效日期：2005年12月01日
第二条在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本规程。
第三条城市房屋拆迁管理工作程序是：拆迁计划管理、拆迁许可审批、拆迁补偿安置；必要时还应当依法进行行政裁决或者强制拆迁。城市房屋拆迁管理应当严格按照上述程序进行，前一程序未进行或者未达到规定要求的，不得进入后一程序。
第十二条拆迁当事人应当按照《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项进行协商，订立拆迁补偿安置协议。
第十三条对于达不成补偿安置协议的，应当按照《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定进行裁决。
第十四条当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。但拆迁人已按规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十五条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
第十六条房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容进行听证。
房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出强制拆迁申请。
第十七条实施行政强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
第十八条各级房屋拆迁管理部门，要加强对拆迁程序执行情况的监督检查。对不依法行政、滥用职权、侵害拆迁当事人合法权益并造成严重后果的工作人员，要依法追究责任。
时效性：现行有效
发文机关：上海市人民政府
文号：上海市人民政府令第71号
发文日期：2011年10月19日
生效日期：2011年10月19日
第二条（适用范围）
在本市国有土地上实施房屋征收与补偿，适用本细则。
第八条（确需征收房屋的情形）
为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由区（县）人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第十五条（征收补偿方案的拟订和论证）
房屋征收部门拟订征收补偿方案，报区（县）人民政府。征收补偿方案应当包括以下内容：
（一） 房屋征收与补偿的法律依据；
（二） 房屋征收的目的；
（三） 房屋征收的范围；
（四） 被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；
（五） 房屋征收补偿方式、标准和计算方法；
（六） 补贴和奖励标准；
（七） 用于产权调换房屋的基本情况和选购方法；
（八） 房屋征收评估机构选定办法；
（九） 房屋征收补偿的签约期限；
（十） 搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；
（十一） 受委托的房屋征收事务所名称；
（十二） 其他事项。
区（县）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。其中，因旧城区改建需要征收房屋的，区（县）人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。
第十七条（征收补偿费用）
征收补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前应当足额到位、专户存储、专款专用。用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求，并产权清晰、无权利负担。
第二十六条（征收居住房屋的补偿方式）
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。
第二十七条（征收居住房屋的补偿、补贴和奖励）
征收居住房屋的，应当根据不同情况，按照本细则规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助：
（一） 被征收房屋的房地产市场评估价格；
（二） 价格补贴；
（三） 特定房屋类型的套型面积补贴；
（四） 居住困难户的保障补贴；
（五） 搬迁费和临时安置费。
对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部门应当给予奖励，具体奖励标准由各区（县）人民政府制定。
第二十八条（征收居住房屋的补偿、补贴计算标准）
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴，但本细则有特别规定的，从其规定。
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区（县）人民政府制定。
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积，具体标准由区（县）人民政府制定。
第三十二条（优先住房保障的申请和审核）
居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区（县）住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。
区（县）住房保障机构应当按照本细则以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区（县）住房保障机构在15日内进行核查和公布。
第三十三条（征收居住房屋的其他补贴标准）
征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置费或者提供周转用房。
征收居住房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁费。
临时安置费和搬迁费的具体标准由区（县）人民政府制定。
第三十五条（停产停业损失补偿）
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。
第四十一条（搬迁）
实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的区（县）人民政府对被征收人、公有房屋承租人给予补偿后，被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第四十七条（暴力、威胁等方式搬迁的责任）
采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
时效性：失效（2012年废止）
发文机关：上海市房屋土地资源管理局
文号：沪房地资权〔2004〕114号
发文日期：2004年03月29日
生效日期：2004年03月29日
第二条(适用范围)
凡在本市国有土地上进行房屋拆迁估价活动的，适用本规定。
第九条(被拆迁人义务)
被拆迁人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，并配合估价机构进行实地查勘。
第十条(估价人员现场查勘)
房地产估价人员应当持证上岗，并对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄被拆迁房屋状况的照片，有必要的可拍摄录像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
被拆迁人拒绝房地产估价人员实地查勘或不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第十一条(拒绝估价的处理)
被拆迁人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，致使房屋估价无法进行的，估价机构可参照被拆除房屋同区域、同建筑类型的房屋进行估价。
上海市松江区人民法院
行政判决书 | （2008）松行初字第59号
原告吴某某诉称：被告区某局无权向第三人某公司颁发房屋拆迁许可证。第三人对原告的房屋补偿标准过低；补偿标准应当是房屋的市场价而不能按照重置成本价；在原告经过批准的160平方米建房面积上，原告自行增加的建筑面积部分也应当同样补偿。被告裁决依据的法律法规错误。原告的房屋拆迁人单方面委托评估，评估程序和标准违法。原告认为，被告作出的沪松房地拆裁字（2008）第2号拆迁裁决违法，请求法院予以撤销。
被告区某局辩称：其依法向第三人颁发了房屋拆迁许可证，并依职权作出的拆迁裁决是合法有效的。被告裁决依据的事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回原告的诉讼请求，维持被告作出的房屋拆迁裁决。
【关键词】：农村集体土地征收 房屋拆迁补偿 规范冲突
裁判要旨：集体土地征收程序中的房屋拆迁补偿，在性质上属于征地补偿，应由人民政府或土地征收主管部门作出补偿决定，房管部门无权裁决。
【编者说明】
要注意《物权法》第28条的理解与适用，不能认为人民政府的征收决定一经作出，或即时生效时集体土地就转为国有土地，该土地上的房屋也就变为国有土地上的房屋，以此为据主张直接适用《城市房屋拆迁管理条例》。只要房屋补偿安置发生在集体土地的征收程序中，即使裁决时或安置补偿时该房屋已被拆除，仍属于集体土地上房屋征收。是否属集体土地上的房屋补偿安置争议，应当以征收决定作出的时间，而不以补偿决定作出的时间为认定标准。
来源：《最高人民法院司法观点集成(新编版)·行政及国家赔偿卷II》1126页
观点编号707
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