在征收中,不能只关注房屋评估报告中的结果,更要关注报告出具的时间

2023/05/25 16:42:59 查看165次 来源:北京昌运律师事务所律师

无论是宅基地上的房子还是国有土地上的房子,在被征收时,都需要由有资质的评估机构进行评估。房屋征收评估这个环节对被征收人来讲非常的重要,因为评估报告里面载明的补偿面积、补偿范围以及补偿款项等事项基本就是被征收人能拿多少补偿的重要凭证。但是,仅仅只关注评估结果真的就能安心了吗?

“三年前征收,当时有评估机构的人来家里对房子进行评估,但是直到前两天才将评估报告送达给我,这合法吗?现在房价这么高,补偿是按之前的算还是按现在的算啊”?

“评估报告在今年才拿到,评估时间则是在两年前,现在征收部门拿着两年前的评估报告要给我们补偿,还能保障我们原有的生活水平吗”?

我们都知道,房屋评估报告是决定我们征收补偿的重要参考。但是,在我们确定房屋评估报告没问题之后,之后的征收补偿标准就真的不会再出问题了吗?

征收,是一个持续且漫长的过程。快的征收程序可能会花费2、3年的时间,慢的话可能6、7年都没有完成。因此,因为整个征收过程中环节多、复杂且通常会持续很久,而且房屋的评估通常是在征收开始时进行评估,而安置补偿协议则是最后才能签订。

从这里我们就能发现一个问题,那就是房屋评估报告得出的时间与安置补偿协议签订的时间间隔可能很长。那么此时我们是否还按照房屋评估报告来决定征收补偿呢,我们来看一下法律是如何规定的。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿;对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

从《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来看,给予被征收人的补偿应是不低于当时房屋征收决定公告之日的市场价,也就是说,房屋评估的价值应当不低于被征收房屋当时的周边市场价。

另外根据《国有土地上房屋评估办法》中的规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

与被征收房屋类似房地产的市场价格是指与被征收房屋类似的房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格时,应当剔除偶然的和不正常的因素。

从上述规定可以看出,房屋的补偿标准是根据当时的房屋评估结果进行决定的。但是此时被征收人们可能会产生疑问,近几年房价的变化幅度非常大,如果房屋评估在很早的时候就进行了,我们就只能吃这样的亏吗?

其实广大被征收人对于这一点并不用太过担心,因为国家早就想到了这类情形:

根据《房地产抵押估价指导意见》中第二十六条规定,估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年。

我们可以看到无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是《国有土地上房屋评估办法》,对评估时点的确定都有明确的规定,就是房屋征收的评估时点为房屋征收决定公告之日。但是如果评估报告超过一年的话,就应当从新对房屋进行评估。

据此,根据以上的内容我们可以得知,按两三年前作出的评估报告对被征收人进行补偿明显是不合理也不合法的,被征收人如果遇到这样的情况,应要及时的采取法律措施维护自己的权益。

此时也许会有被征收人产生疑问,现在的房屋价格变化非常快,很有可能在一年之内就产生较大的波动,那么此时又应该怎么算呢?

《房地产抵押估价指导意见》中第二十六条规定:房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的,应当缩短估价报告应用有效期。此外针对这个问题,最高人民法院也曾明确指出:

近年来由于房屋价格波动幅度较大,如果征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大,尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点(征收决定公告时点),则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产,无法体现公平补偿原则。

针对如何审理这类案件,最高人民法院也给出了建议,人民法院对在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的一年后作出的补偿决定是否仍应继续坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点,应结合以下几种情况进行判断:

(1)注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”;

(2)市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定,是否存在可归责于被征收人的原因;

(3)因市县级人民政府造成的补偿决定延迟的,且明显不利于被征收人得到公平补偿的,不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点;

(4)是否坚持了“先补偿、后搬迁”的原则。

(5)征收房屋范围是否过大,难以在一年内实施完毕,并存在分期实施征收决定情形,且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。

最后昌运拆迁律师提醒广大被征收人,评估报告的有效期是一年,只要是在一年之内送达给当事人的都是合法的,如果未在一年内送达且还以此份评估报告作为补偿依据对被征收人进行补偿的,就难以保障生活水平的不下降。所以当被征收人遇到这种情况时,建议拒绝签收评估报告然后及时的提起法律程序以维护自己的合法权益。



关于我们| 业务介绍| 加入律图| 帮助中心| 网站地图| 意见反馈| 不良信息举报 >>

Copyright©2004-2021 成都律图科技有限公司 版权所有 蜀ICP备15018055号-1 增值电信业务经营许可证(川B2-20160341)