房屋的哪些因素会影响到我们的征收补偿?

2023/10/31 17:09:26 查看54次 来源:北京昌运律师事务所律师

在征收中想要拿到合理的征收补偿,首先要对自己的房屋价值几何做到心中有数。毕竟如果连房屋值多少钱都不知道,就何谈拿到合理的补偿了。

此外在城市房屋征收中,被征收人最关心的问题也不外乎是被征收房屋价值如何确定,毕竟被征收房屋价值的评估结果直接关系被征收人的切身利益。

在征收中能影响被征收房屋价值的因素主要包括:区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等。

因为征收往往是成片征收的,所以被征收人自己估算房屋价值时无法类比附近的房屋。又因为房屋的区位不同,这就导致我们很难确定自己房屋的具体价值,只能在一个非常模糊的范围内判断征收补偿是否合适。

此时,房屋评估机构的重要性就凸显出来了,因为专业的房屋评估师出具的房屋评估报告就成为房屋征收补偿的重要参考。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正 地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

虽然法律上已经明文规定了房屋评估机构需要由被征收人们协商选定,但还是有部分被征收人担心房屋评估机构不能作出公证的评估报告。因此为了打消这部分疑虑,我们就需要仔细的了解一下评估机构是如何评估出房屋价值的。

评估被征收房屋价值的考虑因素有哪些

1、区位

区位就是指某一房屋的地理位置,包括在城市中的具体位置,与其他地方往来的便捷性,与重要场所的距离,周围环境、景观等。

区位因素是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的特征并对房地产价格产生影响的因素。

在一定意义上,区位因素分析就是土地价格的分析,其中可分为两部分,一部分是由绝对地租所决定的土地价值,一部分是由附近医疗教育所产生的价值。

2、用途

指被征收房屋所有权证书上标明的用途,未标明的,通常以产权档案中记录的为准,未记录的,以实际用途为准。实际用途的界定以规划部门是否批准,是否取得合法手续为准。

用途主要分为住宅与非住宅两种。住宅包括普通住宅、公寓、别墅等。非住宅分为经营性与非经营性两类,前者包括写字楼、商业营业用房、通用厂房、仓储用房、交通枢纽用房等;后者有行政、事业单位以及非营利公共设施用房。

3、建筑结构

通常分为框架、钢、钢混、砖混、砖木、木、简易结构。建筑物的外观、风格、布局、施工质量等,对房屋价值会产生一定影响。

4、新旧程度

新旧程度也可称为折旧率,如按照有关规定,通常住宅为70年、厂房为50年、商用为40年。专业的评估师通常在此基础上核出折旧率,再结合建筑结构作出基本的限制性要求。

具有保留价值的历史、文化、风貌等建筑不受折旧期限制,以建筑文物实际评估为准。

5、建筑面积

目前建筑面积可以分为建筑物整幢面积、单元面积、套内面积。就具体征收补偿关系而言,主要分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。但从实际情况看,建筑面积有时是有水分的,房屋的大小往往要同时考虑使用面积。

目前,计算建筑面积的两个主要规则是《建筑面积计算规则》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》,这两个规则属于国家标准。

因为在评估被征收房屋价值时,评估对象在范围上只包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产,而不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

所以除了上述因素之外,要确定被征收房屋的价值,还要确定房屋的合法性。

最后昌运拆迁律师提醒广大被征收人,除了上述几个要素之外,也要注意房屋评估参考价值的时间点。在评估实践中,类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格,剔除偶然的和非正常因素以后计算得出的价格。


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