房产纠纷律师——公房变更承租人时部分有居住权的亲属不同意纠纷

2024/02/08 19:36:07 查看32次 来源:靳双权律师

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

涉案房屋原承租人周某强2018527日去世,周某强生前户籍所在地为朝阳区某号,户口有其孙女即原告和其儿媳孙某霞。《北京市住房和城乡建设委员会关于加强直管公房承租人变更管理有关问题的通知》的规定,北京市直管公房承租人变更必须符合以下条件:原承租人迁出本市或死亡,与原承租人同一户籍并且共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同,符合承租条件的其他家庭成员无异议的,可按照原承租人面积继续承租。原告和原承租人周某强同一户籍,共同居住两年以上,且没有其他住房,孙某霞对原告申请变更为承租人也没有异议。原告符合变更承租人的全部规定。

2019312日原告提出变更为该房屋承租人的申请,被告理应履行法定职责,但是被告却做出了不予变更的决定。《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第二条“市房屋土地管理局是全市房屋的行政管理机关,区、县房屋土地管理局是本区、县房屋的行政管理机关”第十二条第五款“承租者外迁或死亡,原同住者要求继续承租的,须经出租单位同意,并新订租赁合同”。

综上,因被告未履行变更登记的法定职责,原告提起诉讼,要求判令被告履行法定职责,将涉案房屋承租人变更为原告。

 

被告辩称

2017年北京市朝阳区法院作出《民事判决书》,判决第三人陈某杰陈某鹏对涉案房屋享有使用权。被告于2019314日收到原告邮寄的《变更承租人申请》,原告申请将其变更为涉案房屋的承租人。20181227日,第三人陈某杰提交《声明》,明确表示不同意将涉案房屋承租人变更为原告、孙某霞2019418日,被告作出《关于不予变更承租人的决定书》,告知原告因第三人陈某杰陈某鹏享有涉案房屋使用权,且陈某杰提出书面意见明确表示不同意原告变更为涉案房屋的承租人,因此对变更承租人的申请作出不予变更的决定。

被告认为,原告提交的《北京市公有住宅租赁合同》第七条约定:“租赁期限内,乙方外迁或死亡,乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续”。本案中在原承租人周某强死亡的情况下,第三人陈某杰提交书面《声明》明确表示不同意将涉案房屋的承租人变更为原告,被告作出《关于不予变更承租人的决定书》并无不当。综上,请求一审法院在查明事实的基础上,依法驳回原告的诉讼请求。

第三人陈某杰陈某鹏述称,2017年《民事判决书》,判决第三人陈某杰陈某鹏对涉案房屋享有使用权。同时第三人陈某杰提交《声明》明确表示不同意将涉案房屋承租人变更为原告、孙某霞,故被告作出不予变更的决定是正确的。

 

法院查明

2004217日,房管所与周某强签订了《北京市公有住宅租赁合同》,约定由周某强承租涉案房屋。原告系周某强之孙女,周某强2018527日去世,周某强去世时,涉案房屋同户籍人员有原告、孙某霞二人。20181227日,第三人陈某杰向被告出具《声明》,声明第三人陈某杰陈某鹏不同意原告、孙某霞变更为涉案房屋的承租人。2019312日,原告向被告邮寄提交了《变更承租人申请》、原告身份证复印件、孙某霞出具的无异议《声明》、原告和孙某霞户口本复印件、周某强《居民死亡医学证明(推断)书》、《行政判决书》等材料,申请将涉案房屋承租人变更为原告。2019418日,被告向原告作出《关于不予变更承租人的决定书》。

另查,北京市朝阳区人民法院于2017作出《民事判决书》,判决第三人陈某杰陈某鹏对涉案房屋享有使用权。北京市第三中级人民法院二审《民事判决书》判决维持上述一审判决。

再查,2018725日,被告应第三人陈某杰的申请作出《对<律师函>的回复意见》,认定第三人陈某杰与原承租人周某强未在同一户籍共同居住两年以上,不符合变更公房承租人的条件,故对其提出的变更为涉案房屋承租人的申请作出不予变更的决定。第三人陈某杰对上述决定不服,向本院提起行政诉讼,2018作出《行政判决书》,认定被告不予变更第三人陈某杰为承租人并无不当,判决驳回了第三人陈某杰的诉讼请求。

同时上述判决查明,第三人陈某杰的户籍于2011913日从涉案房屋迁入北京市东城区M。后于2018627日又迁入涉案房屋,且第三人陈某杰的户籍在以陈某杰本人为户主的居民户口簿内,而非与周某强在同一居民户口簿中。

 

裁判结果

一、撤销被告北京市朝阳区房屋管理局于二〇一九年原告陈某莉作出的《关于不予变更承租人的决定书》;

二、责令被告北京市朝阳区房屋管理局于本判决生效之日起六十日内对原告陈某莉提出的《变更承租人申请》的申请事项重新作出处理。

 

房产律师靳双权点评

根据直管公房管理的相关规定及我市机构改革的现状,被告系朝阳区行政区域内的公房监督管理部门,依法履行对辖区内直管公房进行管理,对直管公房承租人变更申请进行审查,对申请人是否具备变更条件作出认定的法定职责。

本案中,被告作出《关于不予变更承租人的决定书》的理由系认为,因民事判决确认第三人陈某杰陈某鹏享有对涉案房屋的使用权,因此办理涉案房屋的承租人变更手续时,需征询第三人陈某杰陈某鹏的意见,第三人陈某杰对该变更有异议,故决定不予变更。对此,法院认为,《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十二条第(五)项规定,承租人外迁或死亡,原同住者要求继续承租的,须经出租单位同意,并新订租赁合同。

《北京市住房和城乡建设委员会关于加强直管公房承租人变更管理有关问题的通知》(第一条规定,原承租人迁出本市或死亡,与原承租人同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同,符合承租条件的其他家庭成员无异议的,可按原承租面积继续承租。

周某强与原房管所签订的《北京市公有住宅租赁合同》第七条约定:租赁期限内,乙方外迁或死亡,乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。上述规定和约定是公房管理部门审核申请人是否符合变更承租人条件的依据。根据上述规定及公房管理的原则和精神,需征求意见的“家庭成员”需符合与原承租人同一户籍、共同居住两年以上、无其他住房的条件。现符合同一户籍条件的人员为原告和孙某霞,第三人陈某杰陈某鹏周某强去世时其户口并未与周某强在同一户籍,不符合应当征求意见的其他“家庭成员”条件。

因此,被告仅凭相关民事判决确认的第三人陈某杰陈某鹏对涉案房屋享有使用权而在本案公房承租人变更审查中征求其二人意见,并以此意见作为决定不予变更承租人的理由不能成立,依法应予撤销。

同时需要指出的是,公房管理部门根据直管公房管理的相关规定,允许与原承租人同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员在原承租人迁出本市或死亡的情况下申请变更为承租人,意在保障同一户籍、实际居住人的公房使用权,与民事判决确认的房屋使用权并不存在冲突,公房承租人的变更亦不影响第三人陈某杰陈某鹏对涉案房屋使用权的行使。


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