房产合同律师——出资购买登记亲属名下,后要求过户亲属不配合纠纷

2024/02/08 19:36:24 查看31次 来源:靳双权律师

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某霖向本院提出诉讼请求:1.判令被告、第三人协助原告将位于北京市大兴区一号房屋产权变更登记至原告陈某霖名下;2.本案的诉讼费用由被告承担。

事实和理由:原、被告是兄妹关系。2005年的夏天,原告通过中介提供的房源信息,购买了坐落于大兴区一号房屋。当时与被告陈某君商量,被告担心原告有做事不理智,便要求将该房购买到自己名下,但房屋所有权属于原告。购房后,原告便开始装修入住,居住、管理使用至今。

2019年12月开始办理房本,原告出资补交了全部税费,还补交了之前的欠费。现房屋的相关手续及产权证书均在原告处持有,为了防止被告离婚带来不必要的麻烦,原告还于2010年7月份要求被告出具了声明。现原告要求被告办理过户手续,被告不予配合,故提起诉讼。

 

被告辩称

陈某君辩称,不同意原告的诉讼请求。理由如下:第一,原、被告及案外人陈某坤为兄妹关系。因原告无处居住,一直住在被告家中,导致被告与第三人产生夫妻矛盾。于是,被告想花钱给原告买个公房住,被告通过中介购买了涉案房屋。购房款确实是原告出的,但因房屋给原告居住,原告出钱理所应当,并且原告S号公房拆迁后得到的三十多万元拆迁款,还是被告帮原告打官司要回来的,原告出钱合情合理。

涉案房屋于2019年参加房改,被告与北京市大兴区某单位签署了《直管公房买卖合同》,并于2019年12月18日取得产权证,登记在被告名下。房改过程中,原告补交了一部分购房款,当时原、被告协商原告可以一直居住直至终老,但产权属于被告所有。

第二,涉案房屋取得于被告与第三人夫妻关系存续期间,属于夫妻共同财产。原、被告之间没有任何关于房屋产权的约定。2010年7月12日,原告持已提前书写好的《声明》要求被告签署,在第三人不在场不知情下,被告签署了该声明。签署《声明》的原因是被告和第三人产生夫妻矛盾,原告担心第三人与被告离婚分割财产将导致原告无处居住,所以才要求被告出具《声明》。当时涉案房屋仍然为公有住宅性质,被告只是承租人,对涉案房屋无权处置。即使是居住的权利,被告作为第三人的配偶也不能单方出具《声明》处置,该《声明》属于无效行为。

宋某娟述称,不同意原告的诉讼请求。理由如下:第一,原、被告双方从未对涉案房屋达成借名买房或谁出资房屋归谁的约定,原告也从未就房屋权属问题与第三人进行协商、沟通。涉案房屋为被告与第三人婚姻关系存续期间承租的公房,又在婚姻关系存续期间购买成私产,属于双方的夫妻共同财产,产权清晰明确,与其他人无任何法律关系。

第二,第三人对《声明》一事完全不知情,对此不予认可。原告及被告从未告知第三人签有《声明》一事,但该房屋为夫妻共有财产,在未经第三人同意下,被告无权擅自处分。如涉案房屋确为原告所有,那么原告应找被告与第三人共同协商,原告从未因此与第三人协商过。由此可见,原告与被告签署《声明》的目的,主要是为了防止被告与第三人离婚分得财产,根本无法证明涉案房屋所有权属于原告。

 

法院查明

陈某君宋某娟系夫妻关系。陈某君陈某霖系兄妹关系。

2010年7月12日,陈某君出具《声明》一份,载明:“大兴区一号(以下简称:诉争房屋)房主现陈某君05年陈某霖陈某君的妹妹)户口所在地拆迁,用拆迁款购买大兴区一号。因陈某霖曾有不良行为陈某君和嫂子宋某娟怕她把房子卖掉,因此把大兴区的房子写为陈某君,如果陈某君宋某娟离婚,大兴区的房子与陈某君宋某娟无任何关系。

2019年8月,陈某霖补交了诉争房屋2019年7月底前的房租6829.3元。

2019年11月28日,北京市大兴区某单位(甲方)与陈某君签订《直管公房买卖合同》,内容有:甲方同意将诉争房屋按房改政策出售给乙方,房价款67002.6元,……

2019年12月4日,陈某霖从个人活期储蓄存款中取款67002.6元,北京市大兴区某单位开具了金额67002.6元的代收房款结算票据。

2019年12月18日,诉争房屋登记在陈某君名下。

2021年6月28日,陈某霖向西城区不动产登记中心对诉争房屋申请异议登记,异议事项为:“争议房产是陈某霖全额出资购买,借用陈某君姓名办理登记手续,现请求变更登记到陈某霖名下,陈某君不配合,为防止陈某君对外出售,特申请异议登记。

2021年8月27日,陈某霖申请查询不动产登记信息,查询结果显示其名下无所有权登记信息。

陈某霖以其与陈某君之间存在借名买房关系为由,要求陈某君宋某娟协助其办理诉争房屋的产权转移登记手续。陈某君宋某娟不予认可,反驳称陈某霖陈某君在购房时存在诉争房屋归陈某君所有的约定,诉争房屋属于陈某君宋某娟的夫妻共同财产,陈某君无权单方处分。

另查,陈某霖向本院提交了不动产权证,与购房相关的补交租金收据、代收购房款票据、登记费缴款书等,用以证明诉争房屋全部购房、交款文件及产权证原件均在陈某霖处保存;提交了缴纳公共维修基金、供暖费的票据原件,用以证明陈某霖一直在诉争房屋内居住。陈某君宋某娟认可上述证据的真实性,认可购房款由陈某霖支付,诉争房屋由陈某霖居住使用,但表示陈某霖系借住在诉争房屋内,各项费用理应由陈某霖承担,且为了便于陈某霖办理缴费手续,因此将产权证交予陈某霖保管。

陈某霖另提交了与陈某君宋某娟协商出售房屋事宜的录音,证明陈某君宋某娟承认诉争房屋属于陈某霖,并未反对陈某霖出售房屋。陈某君宋某娟认为录音经过了编辑对真实性不予认可。陈某霖表示其将无关的内容剪切掉了。

经询,关于借名原因,陈某霖表示诉争房屋登记在其名下会影响其享受低保待遇。

 

裁判结果

于本判决生效之日起七日内,陈某君宋某娟协助陈某霖将位于北京市大兴区一号房屋所有权变更登记至陈某霖名下。

 

房产律师靳双权点评

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的情形。本案双方争议焦点为陈某霖陈某君之间是否形成借名买房合同关系。陈某霖主张系借陈某君名义购买诉争房屋,对此提交了陈某君出具的《声明》,并出示了房屋产权材料原件及购房款支付、使用房屋过程中发生费用的相关票据原件。

陈某君认可《声明》的真实性,认可购房款系由陈某霖支付,诉争房屋系由陈某霖居住使用,仅以双方存在诉争房屋归陈某君所有的口头约定提出反驳,但其反驳意见只有本人陈述,缺乏合理性及相关证据证明,法院不予采信。

结合陈某君出具的声明,各方关于购房款系由陈某霖支付的陈述,诉争房屋一直由陈某霖居住使用的事实和购房手续的办理持有情况,法院认定陈某霖陈某君之间成立借名买房合同关系,陈某霖系借名人,陈某君系出名人。基于借名购房之基础房屋买卖合同关系,陈某霖作为实际购房人要求陈某君协助其办理涉案房屋的产权转移登记手续的请求正当,法院依法予以支持。


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