农村住房改为经营用途，征收时如何补偿？

案情概况

杨某某拥有在集体土地上的自建房屋，附近有天然温泉，故用于开办“农家乐”，并拥有合法的餐饮服务许可证。2012 年，息烽县政府作出《房屋征收决定》和公告，杨某某的房屋位于征收范围内。息烽县政府参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定开展征地补偿工作，经测绘、评估。作出《房屋征收与安置补偿方案的批复》，但杨某某未签字认可。双方多次协商征收补偿事项，未达成一致意见，息烽县政府遂于2014年作出《房屋征收补偿决定书》，为杨某某提供货币补偿及产权调换两种方式供其选择。货币补偿包括:房屋补偿款、附属设施补偿款及装饰装修补偿款、搬迁补助费、过渡费;产权调换为杨某某提供了相应的房屋，并包括装饰装修及附属设施补偿款、搬迁费、过渡费。杨某某不服，遂向人民法院提起诉讼。

法官观点

《土地管理法》第四十八条规定:“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。”为使农村集体土地上房屋因“住改非”而用于经营的被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障，本案应按照政府制定的《房屋征收与安置补偿方案的批复》和《手册》给予待工人员公平、合理的补偿。

本案所涉征地地块由于拥有独特的温泉旅游资源，当地农户大多长期开办“农家乐”，与其他一般集体土地拥有种植、畜牧、林业经营不同。本案当事人杨某某的农村集体土地已于2012年被批准征收，但由于当事人与政府一直未就补偿金额达成一致，迄今政府未就房屋进行拆除，该房屋也一直由当事人继续使用。若仍按照农村集体土地上附着物的标准补偿对当事人进行补偿，会使当事人权益受损，故在本案中，对于待工人员，参照执行国有土地上房屋征收补偿标准给予一定补助，具有法理和事实上的基础。

当前，对于国有土地上征收补偿有明确的相关规定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条明确规定，“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定”。但对于集体土地上征收安置补偿比照国有土地征收补偿进行，如何准用国有土地上房屋征收补偿法律法规进行，对哪些项目比照参照适用，全国范围内并无明确而详细的程序性和实体性规定，更多见诸各地政府出台的地方性法规或规范性文件中。

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